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부천로펌이 살펴본 부동산매매예약 효력은?
부동산매매예약이란? 당장 계약을 체결하는 것이 여의치 않은 경우 매매계약을 장래 체결할 것을 약속하는 계약입니다. 매도인과 매수인의 약정 등이 없는 한, 매매예약은 일방예약으로 취급됨을 부천로펌이 전해드립니다. 부동산매매예약의 효력 매매의 일방예약은 매도인이나 매수인이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생기게 됩니다. 매매예약을 표시해야 하는 기간을 정하지 않은 경우 예약자는 상당한 기간을 정해 매매완결 여부의 확답을 상대방에게 최고(催告:일정한 행위를 하도록 상대방에게 촉구하는 의사의 통지)할 수 있습니다. 「민법」 제564조 (매매의 일방예약) ①매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다. ②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다. 매매예약의 완결권 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 발생시키는 권리입니다. ‘당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 경우에는 그 기간 내에, 약정을 하지 않았으면 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사해야 하고, 그 기간이 지나면 예약 완결권은 소멸합니다’고 판시(대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결 참조)한 바 있습니다. 효력을 잃는 경우는 부천로펌에 따르면 만약 예약자가 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 매매의 일방예약은 그 효력을 잃게 됩니다. 「민법」 제564조 (매매의 일방예약) ③예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.
부천변호사사무실의 계약갱신요구권 보장되는 경우는?
상가임대차법을 살펴보면 임차인은 상가 임대차 계약 기간 만료인 6개월 전, 늦을 경우 1개월 이전에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못함을 부천변호사사무실이 말씀드립니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 (계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임대차계약갱신을 원한다면 임차인이 상가건물의 임대차계약갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다. 임차인에게 계약갱신의 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다(부산지방법원 2005. 10. 24. 선고 2005가단40293 판결). 계약 갱신의 범위 계약갱신요구권의 경우 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항 (계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다 따라서, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다. 부천변호사사무실의 법적 조력을 받아 상황에 필요한 법률상 대책을 마련하시길 바랍니다.
부천법률상담으로 부동산계약금, 돌려받을 수 있을까요?
부동산계약금이란? 부동산 매매계약을 체결할 때, 당사자의 한 쪽이 상대방에게 금전 그 밖의 유가물을 교부하게 되는데, 이를 계약금이라 합니다. 이는 매매대금에 산입되며, 매수인은 통상 매매대금의 10퍼센터의 금액을 계약금으로 교부하게 됨을 부천법률상담으로 알 수 있었습니다. 부동산계약금의 효과 지급된 계약금은 매매계약 체결의 증거가 됩니다. 매매계약해제 시 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부받은 자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여야 합니다. 「민법」 제565조 (해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 만약 당사자가 채무를 불이행한 경우, 계약금을 교부한 자는 그것을 몰수당하고, 계약금을 교부받은 자는 배액을 배상할 것을 매매계약서에 특별히 명시하여 정한 때에는 손해배상액을 미리 정한 것과 같습니다. 거래상 실례 주로 많이 사용되는 표준매매계약서에는 명시적으로 매수인이 매도인에게 중도금을 주기 전까지(혹은 잔금을 주기 전까지) 매도인은 매수인에게 계약금의 2배를 주고 이 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다고 특약하는 조항을 넣고 있습니다. 그러나 계약서에 이러한 명시적인 조항이 들어가 있지 않더라도, 계약금의 교부만으로 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조제1항). 부천법률상담을 통해 부담없이 위 사례와 같은 문제상황을 타개해가시길 바랍니다.
성남변호사상담으로 세입자 월세연체 대처해요!
계약 종료의 권리는 주거지 혹은 상가 건물 임대 계약을 했다면 임차인은 매달 계약 내용에 따라서 금원 지급을 해야 합니다. 만약 이러한 의무가 제대로 이행되지 않고 월세연체하였다면, 임대인은 계약을 종료할 수 있는 권리를 가집니다. 주택의 경우 2달 치 이상 그리고 상가의 경우 3기의 차임 이상을 연체하는 경우에 해지를 할 수 있는 권리가 생깁니다. 성남변호사상담으로 관련 사항을 알아보겠습니다. 「민법」 제640조 (차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 「상가임대차법」 제10조 (계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 명도소송이란? 문제는 종료를 통보한다고 하더라도 상대 쪽에서 점유를 지속하면서 퇴거하지 않을 수도 있다는 것입니다. 이런 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다. 이는 월세연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게 부동산을 비우고 넘겨달라는 의도로 제기하는 소송이라 할 수 있습니다. 이때 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다. 명도소송의 집행 세입자 월세연체로 인해 명도소송 판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다. 「민사집행법」 제24조 (강제집행과 종국판결) 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다. 「민사집행법」 제30조제1항 (집행문부여) ①집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 준다. 위 상황과 유사한 처지에 놓였다면 성남변호사상담으로 해결하시길 바랍니다.
성남법무법인이 강조한 부동산 소유권이전등기 반드시 확인해야 할 사항은?
부동산소유권이전등기란? 부동산의 소유권에 변동이 생기는 경우 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말합니다. 매매계약으로 인해 부동산의 소유자가 변경되는 경우 이를 등기해야 소유권의 변동 효력이 생기게 됩니다. 성남법무법인이 부동산소유권이전등기에 대해 알려드립니다. 「민법」 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 부동산소유권이전등기 신청인 및 기간은? ■ 부동산 매매계약이 체결되었다면 매도인은 매수인에게 그 소유권을 이전할 의무를 지게 됩니다. ■ 부동산소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에 함께 등기소에 신청합니다. 「부동산등기법」 제23조 (등기신청인) ① 등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 「부동산등기 특별조치법」 제2조 (소유권이전등기등 신청의무) ①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 부동산소유권이전등기 하는 방법 등기소에 방문하거나, 인터넷 등기소를 통하여 자신의 부동산이 되었음을 신청할 수 있습니다. 이처럼 부동산 매매 계약을 하게 되면 거래금이 오가는 것만으로 나의 재산이 되는 것이 아닙니다. 부동산소유권이전등기를 해야만 비로소 법적으로 나의 사유 재산이라는 사실을 안정적으로 인정받을 수 있습니다. 따라서 부동산 매매를 하였을 때는 이와 관련한 서류를 준비하여, 성남법무법인과 같은 법률전문가의 조언을 받아 중간에 오류가 생기지 않도록 준비하시는 것이 중요합니다.
성남법률사무소가 본 가처분vs가압류, 어떤 차이점이 있을까?
가압류란? 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도입니다. 성남법률사무소가 가압류와 가처분의 차이를 말씀드리겠습니다. 민사집행법 제276조 (가압류의 목적) ①가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다. ②제1항의 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다. 가처분이란? ■ 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 것을 목적으로 하는 절차를 말합니다. ■ 가처분은 두 가지 유형으로 나뉘는데, 먼저 다툼의 대상에 관한 가처분으로 ‘점유이전금지가처분’, ‘처분금지가처분’ 등이 이에 해당합니다. 또 하나의 가처분은 ‘임시의 지위를 정하기 위한 가처분’이 있습니다. 민사집행법 제300조 (가처분의 목적) ①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다. ②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다. 가처분가압류, 무엇이 다를까? 둘 다 임시로 처분하지 못하도록 그것을 법으로 금지하는 결정입니다. 그런데 그때 그 대상이 일반 재산이 되는 경우에는 가압류가 되며, 분쟁이 있는 권리 혹은 물건이 대상이 되는 경우에는 가처분이라는 이름으로 불립니다. 성남법률사무소가 정리하면, 가처분가압류는 그 대상이 무엇인지에 따라 달라지는 것입니다.
성남로펌 부동산 거래 신고, 과태료 부과 안되려면?
1) 부동산거래 신고제도는"부동산 거래 신고제도"는 부동산이나 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 경우에 실거래가보다 낮게 계약서를 작성하게 되는 이중계약을 예방하고 부동산 거래를 깨끗하게 하기 위해서 일정 사항을 신고하는 제도입니다.2) 신고의무자 및 기간매수인 또는 매도인이 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관해 매매계약을 체결한다면 일정 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 매매대상 부동산 소재지의 관할 시장, 군수나 구청장에게 공동으로 신고해야 합니다.또는 국토교통부 부동산거래관리시스템을 통해 온라인으로도 신고가 가능하다는 점을 성남로펌 이 알려드립니다. 만약 부동산개업공인중개사가 매매거래 계약서를 작성, 교부한 경우에는 해당 부동산 개업공인중개사가 신고를 해야 합니다.3) 신고해야하는 내용부동산 거래를 신고하는 경우 다음의 사항을 신고해야 합니다- 거래당사자의 인적사항- 계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일- 거래대상 부동산의 종류- 거래대상 부동산의 소재지·지번·지목 및 면적- 실제 거래가격- 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한- 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 다음의 사항은1. 개업공인중개사의 인적사항2. 개업공인중개사가 개설등록한 중개사무소의 상호·전화번호 및 소재지* 위 내용은 공통사항이며 거래유형에 따라 차이가 있을 수 있습니다.4) 제출해야 하는 서류부동산거래계약 신고서에는 거래당사자가 공동으로 서명 또는 날인해서 거래당사자 중 1명이 시장군수나 구청장에게 제출해야 합니다.5) 과태료 부과부동산 거래를 신고하지 않았다면 아래의 과태료가 부과됩니다.위반행위( 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제2항)1. 실제 거래가격이 1억원 미만인 경우 10만원2. 실제 거래가격이 1억원 이상 5억원 미만인 경우 25만원3. 실제 거래가격이 5억원 이상인 경우 50만원* 과태료 부과기준은 신고기간에 따라 달라집니다.?부동산 거래 신고를 확실하게 하셔서 과태료가 부과되는일 없도록 위 내용 확인하시고 부동산 거래를 하셨다면 성남로펌 등 법적 조언을 받아 반드시 신고하시길 바랍니다.
성남변호사사무실이 알려준 주택임대차 계약갱신 방법은?
1) 성남변호사사무실이 알려준 주택임대차 계약기간 및 갱신주택임대차보호법제4조(임대차기간 등)① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.주택임대차보호법제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 주택임대차 계약기간은 통상적으로 2년으로 정합니다. 그러나 임차인이 될 사람과 임대인이 될 사람이 계약 단계에서 협의하여 기간을 정할 수 있습니다.만약 기간을 정하지 않은 때에는 계약기간이 2년인 것으로 간주하게 됩니다.계약 종료를 앞두고 '협의' 혹은 '계약갱신요구권을 사용'하여 계약을 연장하는 방법 및 임대인과 임차인 쌍방이 계약에 관한 통지를 하지 않아서 '묵시적으로 계약을 연장'하는 방법이 있습니다. 2) 성남변호사사무실이 알려준 묵시의 갱신주택임대차보호법제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.임대인과 임차인이 갱신 거부 혹은 계약내용 변경에 대한 통지를 하지 않은 채 계약기간이 만료되었거나, 계약 종료 2개월 전에 통지하지 않은 경우에는 묵시에 의해 계약이 갱신된것으로 간주합니다.묵시적 갱신이란 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신 되는 것을 의미합니다. 다만 이 경우 임차인은 2년(혹은 원래의 계약 기간)이 지나기 전에 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 통지한 날부터 3개월 후 계약이 종료됩니다. 3) 합의에 의한 계약갱신주택임대차보호법제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.임대인과 임차인이 모두 동의하는 합의조건에 따라 계약을 갱신할 수 있습니다. 단, 임대차계약 조건이 변경되었다면 제3자에 대한 대항력이 사라집니다. 갱신을 통한 계약이라 해도 별도의 등기 및 확정일자를 받아야 합니다. *합의에 의한 개약갱신은 임대차기간 중 일정기간을 연장하는 것과는 구분되며, 계약갱신요구권 사용 및 새로운 임대차계약 설정과도 별개입니다. 4) 계약갱신요구권 사용 임대차 3법 개정 이후 '계약갱신요구권'이라 하여 임대인이 계약갱신을 원하지 않아도 임차인이 전 계약과 동일한 내용으로 1회에 한해 계약을 연장할 수 있도록 하는 권리가 보장됩니다. 묵시의 갱신 혹은 합의에 의한 갱신으로 인한 계약연장은 계약갱신요구권 사용에 해당하지 않습니다. 임대인이 임차인의 계약갱신요구권 사용을 거부하기 위해서는 하단의 정당한 사유가 있어야 합니다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
성남법률상담 통한 보증금 보호를 위한 조치, 대항력 및 우선변제권이란?
1) 성남법률상담으로 본 대항력이란민법에서 유효한 권리관계를 제3자가 인정하지 않을 때, 이를 물리칠 수 있는 법률상 권리 및 능력을 대항력이라 합니다.대항요건을 구비하지 못할 경우 당사자간의 법률효과가 발생해도 제3자에 대해서 법률효과를 주장할 수 없기에, 임대차계약의 종류에 따른 대항력의 효력 형성 조건을 확인해야 합니다. 주택임대차보호법제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. ④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. 상가건물임대차보호법제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. 2) 성남법률상담으로 본 우선변제권이란 대항요건을 구비하게 되면 임차건물이 공매 등을 통해 매겨진 환가대금 중 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생기며, 이를 우선변제권이라 합니다.주택임대차보호법제3조의2(보증금의 회수)중에서② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 상가건물임대차보호법제5조(보증금의 회수)중에서② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 3) 만약의 경우를 위해본래 임차건물의 명도와 보증금은 동시에 반환이 이뤄져야 하지만, 임대인이 보증금 반환의무를 다하지 않은 경우 해당 건물에 대한 경매가 진행되고 환가 금액을 채권자들이 나누게 됩니다.나누는 과정에서는 채권의 금액에 따라 지분을 정하는 것이 아니라 선순위채권에게 우선변제가 이뤄집니다.임대차계약 이전에 내가 대항요건을 갖추기 전부터 건물의 가치에 상응하는 채무가 있는것은 아닌지 확인해야 하고(담보내역 등), 미래에 발생할 수 있는 문제를 예방하기 위해 대항력 및 우선변제권을 확보해보시길 바랍니다.
평택변호사상담 변호사가 알려준 임대인이 권리금 회수를 방해한다면?
1) 상가 권리금정식 법률은 아니지만 장기간 관행이 굳어져 법의 효력을 갖게 된것을 관습법이라고 합니다.이전에 권리금에 관한 분쟁은 관습법에 따라 처분이 정해졌으나, 관습법의 특성 상 변수가 많아 완전하게 법적인 보호를 받기는 어려웠습니다.그러나 지난 2015년 상가건물 임대차보호법에서 권리금에 관한 내용이 신설되어 이제는 법령을 통해서도 인정하고 있는 임차인의 권리입니다.평택변호사상담 때 알려준 상가임대차법에서 정한 권리금의 정의는 다음과 같습니다. 상가건물 임대차보호법제10조의3(권리금의 정의 등)① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.단, 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포이거나 준대규모점포의 일부이거나 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산이라면 권리금을 적용하지 않고 있습니다. 2) 권리금의 회수기회임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 임대인은 부당한 사유를 들어 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.임대인이 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해가 발생한 경우 임대인은 임차인에게 손해에 대한 보상을 해주어야 합니다. 상가건물 임대차보호법제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 3) 적법한 사유그러나 모든 상황에서 권리금을 보호의무 위반에 대한 손해배상 책임이 발생하는것은 아닙니다. 평택변호사상담을 통해 아래 각 호의 사유가 있다면 임대인의 일방적인 방해행위가 아닌 합당한 사유로 인정받을 수 있습니다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
평택변호사사무실이 알아본 부동산환매계약 기간 및 요건은?
1) 부동산 환매계약이란?민법 제590조(환매의 의의)①매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다.②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다.③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.평택변호사사무실의 설명에 따르면, 판 물건을 다시 구입하는 행위를 '환매'라고 말합니다.만약 환매할 수 있는 권리를 조건으로 부동산 매매계약을 했다면, 매매비용을 반환 후 목적물을 다시 매수할 수 있습니다.민법에서는 부동산 환매의 약정기간을 5년 이내로 정하고 있으며, 이를 넘는 때에는 5년으로 단축하고 있습니다.(환매기간을 정하지 않은 때에도 5년)또, 한번 정한 환매기간은 다시 연장할 수 없도록 하고 있으니 신중하게 결정해야 합니다. 2) 환매등기 및 공유지분의 환매민법 제595조(공유지분의 환매)공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.민법 제592조(환매등기)매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다.부동산 매매등기와 함께 환매권을 등기하면 그 즉시 효력이 있는것으로 봅니다. 단, 공유지분의 경우 매도인에게 통지하지 않은 매수인은 지분 매도 후 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못합니다. 3) 환매권을 잃게되는 경우는?만약 환매계약 당시 정한 기간 이내에 대금 및 매매비용을 반환하지 않을 경우 환매권이 소멸된것으로 봅니다.만약 환매계약을 이행하기 위해 대금을 보내려 하였으나 상대방과 연락이 두절되었다면 내용증명을 보내두고 소송절차를 통해 환매계약이 이행될 수 있도록 하며, 언제든 대금을 보낼 수 있도록 준비해두는 등 적절한 대비가 필요합니다. 평택변호사사무실의 법적 조력이 필요하시다면 언제든 부담없이 방문해주시길 바랍니다.
평택법무법인이 알려준 부동산반환 원상회복 의무란?
1) 부동산계약 원상회복의무민법제316조(원상회복의무, 매수청구권)①전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못한다는 점을 평택법무법인이 말씀드립니다다.②전항의 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다.민법제548조(해제의 효과, 원상회복의무)①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.민법에서는 부동산계약 해제 및 반환이 이뤄지는 다양한 상황에서의 원상회복의무에 대해 다루고 있습니다. 임대차계약이 종료되고 난 후에 임대인은 임차인에게 임대를 해줄 당시과 같이 원래대로 만들어 반환하라는 요구를 할 수 있습니다. 2) 여전히 사용가치가 높다면?민법제646조(임차인의 부속물매수청구권)①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다. 앞선 민법 제316조와 마찬가지로 민법 제646조, 647조에서도 부속물매수에 관한 규정을 다루고 있습니다. 임대차계약의 해지와 함께 임차인은 처음 임대를 하던 당시와 마찬가지로 원상회복의 책임을 져야하지만, 때로는 설치된 무속물의 사용 가치가 높아서 임대인이 철거를 원하지 않는 경우가 있습니다.이러한 때에는 임대인에게 부속물매수를 청구할 수 있습니다.3) 부속물 매수를 원치 않는 때에는민법제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.아무리 사용 가치가 높다고 해도 임대인이 원하지 않는 부속물을 강제로 매수하게 할 수는 없습니다. 기존대로 원상회복의 의무를 이행해야 하며, 이행하지 않을 시 임대인이 임의로 철거 후 손해배상을 청구할 수 있음을 평택법무법인이 알려드립니다.