1) 성남법률상담으로 본 대항력이란민법에서 유효한 권리관계를 제3자가 인정하지 않을 때, 이를 물리칠 수 있는 법률상 권리 및 능력을 대항력이라 합니다.대항요건을 구비하지 못할 경우 당사자간의 법률효과가 발생해도 제3자에 대해서 법률효과를 주장할 수 없기에, 임대차계약의 종류에 따른 대항력의 효력 형성 조건을 확인해야 합니다. 주택임대차보호법제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. ④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. 상가건물임대차보호법제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. 2) 성남법률상담으로 본 우선변제권이란 대항요건을 구비하게 되면 임차건물이 공매 등을 통해 매겨진 환가대금 중 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생기며, 이를 우선변제권이라 합니다.주택임대차보호법제3조의2(보증금의 회수)중에서② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 상가건물임대차보호법제5조(보증금의 회수)중에서② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 3) 만약의 경우를 위해본래 임차건물의 명도와 보증금은 동시에 반환이 이뤄져야 하지만, 임대인이 보증금 반환의무를 다하지 않은 경우 해당 건물에 대한 경매가 진행되고 환가 금액을 채권자들이 나누게 됩니다.나누는 과정에서는 채권의 금액에 따라 지분을 정하는 것이 아니라 선순위채권에게 우선변제가 이뤄집니다.임대차계약 이전에 내가 대항요건을 갖추기 전부터 건물의 가치에 상응하는 채무가 있는것은 아닌지 확인해야 하고(담보내역 등), 미래에 발생할 수 있는 문제를 예방하기 위해 대항력 및 우선변제권을 확보해보시길 바랍니다.
