사례분석/최신동향

강제경매 매각을 원인으로 한 소유권이전등기 신청 부동산은 2026년 1월부터 7월까지 3,854건으로, 전년보다 44% 급증하며 역대 최다를 기록했습니다.이렇게 강제경매가 급증하는 가운데, 이재명 정부는 8·13 대책을 통해 임대사업자 운영자금 보증과 일부 주담대 예외를 확대하며 자금 부담 완화에 나섰습니다.하지만 기존 LTV(주택담보인정비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 유지되는 만큼, 임대인의 자금 부담이 실제로 얼마나 완화될지는 따져봐야 합니다.

조합설립 인가 전이라도 정비사업전문관리업자 선정과 관련하여 금품을 제공하겠다는 의사를 표시하거나 제공을 약속했다면 소규모주택정비법에 따라 처벌될 수 있습니다.대법원은 금품 제공 의사를 표시할 당시 조합이 조합설립인가를 받았는지 여부나 그 시기와 관계없이 처벌규정이 적용된다고 판단하며 정비사업전문관리업자 선정 과정에서 금품 제공을 금지하는 규정의 적용 범위를 명확히 했습니다(대법원 2025. 10. 30. 선고 2024도20898 판결).

경정청구가 문제된 이번 사건에서 대법원은 재건축을 위해 이주·단수 조치가 이루어지고 철거가 예정된 아파트라도 취득 당시 주택의 구조와 기능을 본질적으로 상실하지 않았다면 구 지방세법상 주택 유상거래 취득세율을 적용할 수 있다고 판단했습니다. 아울러 행정기관의 유권해석만으로 법률상 주택의 범위를 제한할 수 없다는 조세법률주의 원칙을 재확인했습니다(대법원 2025. 11. 20. 선고 2025두33911 판결).

도시및주거환경정비법 상 신탁업자가 사업시행자인 재건축·재개발사업에서 신탁계약을 체결하거나 신탁등기를 마치지 않았더라도 위탁자 지위가 배제되는 것은 아닙니다.대법원은 위탁자 지위를 둘러싼 분쟁이 발생한 경우 사업시행자인 신탁업자를 상대로 공법상 당사자소송을 통해 위탁자 지위 확인을 구할 수 있다고 판단하며 신탁방식 정비사업에서의 위탁자 지위와 권리구제 방법을 제시했습니다(대법원 2025. 2. 20. 선고 2024두52427 판결).

대법원은 가압류 청구금액에 원금만 기재한 경우 가압류에 의한 시효중단 효력은 원금채권에만 발생하고, 청구금액에 포함되지 않은 이자나 지연손해금 등 부대채권에는 미치지 않는다고 판단했습니다.아울러 가분채권의 일부만을 청구채권으로 특정하여 가압류한 경우에도 시효중단 효력은 해당 청구채권 범위 내에서만 인정된다고 보면서 가압류와 소멸시효의 관계를 명확히 하였습니다(대법원 2024. 10. 25. 선고 2024다233212 판결).

대법원은 상가건물 양수인이 임대인의 지위를 승계하더라도 기존 임대인 시절 발생한 연체차임채권 자체를 승계하는 것은 아니라고 판단했습니다.다만 임대차 종료 후 보증금 반환 단계에서는 임대인 지위 승계 전 발생한 연체차임과 관리비도 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 공제할 수 있다고 보면서 임대차보증금의 담보 범위와 공제 기준을 제시했습니다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).

임대차계약에서 임차인이 차임을 연체한 상태에서 임대인의 차임채권에 압류 및 추심명령이 내려진 경우, 임대인이 연체차임을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지가 문제된 사건에서 대법원은 추심되지 않은 연체차임은 여전히 보증금에서 공제할 수 있다고 판단했습니다.임차인들은 차임채권이 이미 압류되었으므로 임대인이 해당 채권을 더 이상 행사할 수 없다고 주장했지만 대법원은 임대차보증금의 담보 기능은 압류 및 추심명령만으로 소멸하지 않는다고 보았습니다.(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결)

대법원은 공동임차인의 임대차보증금반환채권은 불가분채권에 해당하며 공동임차인 1인을 대상으로 한 압류 및 전부명령의 효력은 다른 공동임차인에게 미치지 않는다고 판단했습니다.아울러 공동임차인 중 1인이 임대인과 체결한 보증금 공제합의 역시 다른 공동임차인에게 당연히 효력이 발생하는 것은 아니라는 점을 확인하면서 공동임차 구조에서의 권리 귀속과 채권집행 범위를 구체적으로 제시했습니다(대법원 2023. 3. 30. 선고 2021다264253 판결).

건설클레임 사건 중 공사현장의 소음이 법정 생활소음 기준 이내였음에도 불구하고 손해배상 책임이 인정된 사례가 나왔습니다. (대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다210000 판결)

환경분쟁은 민사상 손해배상 문제를 넘어 행정처분, 사업중단, 원상복구 명령, 형사책임까지 연결될 수 있다는 점에서 기업 운영 전반에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.폐기물을 건축·토목공사 현장의 성토재로 재활용한 업체가 토양오염우려기준을 초과한 오염물질 검출을 이유로 조치명령을 받은 사안에서 대법원은 “재활용 기준에 명시 규정이 없더라도 환경오염 방지를 위한 준수사항은 별도로 적용된다”고 판단하였습니다.이는 폐기물 재활용 관련 환경분쟁에서 법원이 환경보호 목적과 사전예방 원칙을 중심으로 규정을 해석하였다는 점에서 실무상 참고할 필요가 있는 판결입니다.(대법원 2025. 4. 3. 선고 2023두31454 판결)

사업장폐기물배출자의 사업장을 경매로 인수한 경우 해당 사업장에서 발생한 폐기물에 관한 공법상 의무까지 승계되는지가 문제된 사건에서 대법원은 사업장 외부에 방치된 폐기물 역시 원칙적으로 승계 대상에 포함된다고 판단했습니다.다만 대법원은 인수인이 외부 폐기물의 존재를 알지 못했고 그와 같이 알지 못한 데 정당한 사유가 있는 경우까지 일률적으로 책임을 부담시킬 수는 없다고 보았습니다.원심은 사업장을 경매로 인수한 이상 사업장 외부 폐기물에 대한 처리의무 역시 모두 승계된다고 판단했으나 대법원은 인수인의 인식 가능성과 자기책임원리에 관한 심리가 필요하다고 보아 원심판결을 파기환송했습니다.(대법원 2026. 1. 15. 선고 2023두62830 판결)

매도청구는 재건축·지역주택조합 사업에서 핵심적인 권리이지만 그 행사 요건과 매매대금 산정 기준을 둘러싼 분쟁이 빈번하게 발생합니다.이 사건에서 법원은 주택법상 매도청구권 행사 요건인 사업부지 95% 이상 권원 확보 및 3개월 이상의 구체적·실질적 협의가 충족된 경우 매도청구 의사표시가 도달한 시점에 시가에 의한 매매계약이 곧바로 성립한다고 판단했습니다.또한 해당 시가는 단순한 현재 거래가격이 아니라 개발이익이 반영된 객관적 거래가격으로 보아야 한다는 점을 확실히 하였습니다. (서울남부지방법원 2025. 1. 14. 선고 2023가단261818 판결)