저당권/근저당권

저당권은 채무자 또는 제3자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고, 해당 부동산에서 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다(「민법」 제356조).

이는 확정된 채권을 담보하기 위해 설정되며, 채권이 소멸하면 저당권도 함께 소멸합니다.

근저당권은 계속적 거래 관계에서 발생할 수 있는 불특정 다수의 장래 채권을 담보하기 위해 설정되는 저당권입니다(「민법」 제357조).

특정 채권이 아닌, 거래관계에서 발생 가능한 채권을 일정 한도 내에서 담보하는 것이 특징입니다.

저당권과 근저당권은 다음과 같은 권리에 설정할 수 있습니다(「민법」 제371조).

저당권은 물권이므로 단순한 계약만으로는 성립하지 않고, 반드시 등기 절차가 수반되어야 합니다(「민법」 제186조 참조).

아래 요건들이 충족되어야 저당권이 법적으로 유효하게 성립합니다.

저당권은 담보물에 대한 강력한 우선권을 부여합니다.

설정된 저당권은 물건 자체뿐 아니라 관련된 수익, 손해배상, 대체물 등에까지 효력이 미치며, 다음과 같은 법적 권리를 포함합니다.

저당권은 특정 채권을 담보하기 위한 물권이므로 그 성질상 자유로운 처분에 일정한 제한이 있으며, 채권과 운명을 같이하는 특성이 있습니다.

저당권의 처분 제한

저당권은 담보하는 채권과 분리하여 양도하거나 담보로 제공할 수 없습니다.

이로 인해 저당권을 타인에게 넘기려면 반드시 피담보채권과 함께 이전해야 하며, 이 경우 채권양도에 관한 규정이 적용되고, 물권적 합의와 함께 등기를 갖춰야 합니다.

저당권의 소멸

저당권은 담보한 채권이 소멸하면 함께 소멸됩니다.

다만, 지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 사람은 저당권자의 동의 없이는 지상권 또는 전세권을 소멸시키지 못합니다.

저당권자가 그 권리를 실제로 방해받거나 침해당할 우려가 있을 경우, 다음과 같은 사안을 청구할 수 있습니다(「민법」 제370조 및 제214조).

저당권에 대한 침해가 고의 또는 과실에 의한 위법행위일 경우, 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제750조).

저당권 설정자의 책임 있는 사유로 담보물의 가치가 크게 줄어든 경우, 저당권자는 이를 회복시킬 수 있도록 요구할 수 있습니다(「민법」 제362조).

채무자가 담보를 고의로 손상시키거나 멸실시킨 경우, 저당권자는 기한 도래 전이라도 즉시 변제를 청구할 수 있습니다.

본래 채무자가 담보를 손상, 감소 또는 멸실하게 한 때, 채무자는 기한의 이익을 주장하지 못하기 때문입니다(「민법」 제388조제1호).

근저당권 설정등기란, 장래 발생할 불특정 다수의 채권을 담보하기 위해 채권최고액을 정해 등기소에 등기하는 절차입니다.

신청 주체

근저당권 설정등기에는 다음과 같이 양 당사자가 관여합니다.

설정등기 신청 절차

근저당권 설정은 방문 또는 전자방식으로 신청 가능하며, 절차는 아래와 같습니다.

제출 서류

근저당권 변경등기란, 기존에 등기된 근저당권의 내용과 실제 권리관계 사이에 불일치가 생긴 경우, 그 변동 사항을 반영하기 위해 등기소에 신청하는 절차입니다.

주요 원인

근저당권 변경등기는 아래와 같은 사유로 신청됩니다.

신청 주체

변경 사유에 따라 등기권리자와 등기의무자가 달라집니다.

신청 방법

방문 또는 전자신청 모두 가능하며, 다음과 같은 절차로 신청하면 됩니다.

제출 서류

근저당권 말소등기란, 근저당권이 채무 변제나 권리 소멸 등 사유로 실체관계에서 더 이상 존재하지 않게 된 경우, 등기부상에서 이를 말소하기 위해 신청하는 등기 절차를 말합니다.

말소등기 사유

근저당권 말소는 다음과 같은 사유로 발생하며, 소멸 사유가 발생하면 반드시 말소등기를 통해 등기부에서 권리를 제거해야 합니다.

신청 주체

등기 권리 관계의 소멸을 반영하는 말소등기는 당사자 공동 신청이 원칙이며, 신청 주체는 다음과 같습니다.

제출 서류

말소등기 신청 시에는 다음의 서류가 필요합니다.

신청 절차

근저당권 말소등기는 다음과 같은 절차로 신청하면 됩니다.

본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 부동산전문변호사를 비롯해 평균 경력 10년 이상의 전문변호사가 다수 포진해 있습니다.

저당권이나 근저당권은 설정 전부터 해지·말소까지의 전 과정에서 법률적 검토 및 절차 조력 제공이 가능합니다.

권리관계나 등기절차에 실수가 생기지 않도록 부동산전문변호사의 조력을 받아 안정적인 권리 확보를 도모하시기 바랍니다.