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업무분야

재개발·재건축

재개발·재건축, 이 두 사업의 정확한 개념과 차이를 이해하는 것은 조합원, 투자자, 토지소유자, 세입자 등 관련 이해관계자에게 매우 중요합니다.

CONTENTS
  • 1. 재개발·재건축 | 개념과 차이점arrow_line
    • - 재개발사업의 정의
    • - 재건축사업의 정의
    • - 차이점
  • 2. 재개발·재건축 | 재개발사업의 내용arrow_line
    • - 정비기반시설의 범위
    • - 노후·불량건축물의 기준
    • - 재개발사업의 시행방법
    • - 시행주체에 따른 절차
  • 3. 재개발·재건축 | 재건축사업의 내용arrow_line
    • - 시행 주체에 따른 분류
    • - 소규모재건축사업과의 구분
    • - 재건축사업의 절차
  • 4. 재개발·재건축 | 법적 분쟁과 예방 방법arrow_line
    • - 조합 설립 및 운영 관련 분쟁
    • - 사업시행인가 및 관리처분계획 관련 문제
    • - 안전진단 및 환경영향 평가 관련 쟁점
  • 5. 재개발·재건축 | 체크리스트arrow_line
    • - 재개발·재건축전문변호사의 조력 시스템

1. 재개발·재건축 | 개념과 차이점

법무법인 대륜의 재개발·재건축 내용 설명

재개발·재건축은 도시 정비사업의 대표적인 유형으로, 모두 노후한 도시환경을 개선한다는 공통점을 갖고 있지만, 그 목적·대상·절차·법적 요건에서 중요한 차이가 있습니다.

h3 img재개발사업의 정의

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역을 대상으로 주거환경이나 도시기능을 종합적으로 개선하는 도시환경정비사업입니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 1)·2) 외의 부분 전단).

대상 지역은 주로 오래된 주거지, 상업지역, 공업지역 등이며, 상권 활성화나 도시기능 회복도 사업의 주요 목적입니다.

h3 img재건축사업의 정의

재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만, 노후·불량화된 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 정비사업입니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목 전단).

주로 아파트 단지 등의 주택 재건축에 해당하며, 재개발보다 주거 중심적입니다.

h3 img차이점

구분

재개발사업

재건축사업

안전진단

없음

있음

(공동주택 재건축만 해당)

조합원자격

토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자

(당연가입)

건축물 및 그 부속토지 소유자 중 조합설립에 찬성한 자

(임의가입)

주거이전비 등 보상

있음

없음

현금청산자

토지수용

매도청구

초과이익 환수제

없음

있음

2. 재개발·재건축 | 재개발사업의 내용

재개발·재건축 재개발사업 요건 사업 주체 절차



재개발·재건축 중 재개발사업은 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따라 다음과 같은 사업을 의미합니다.

정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 도시환경 및 주거환경을 개선하기 위한 사업

이때 주거지역뿐 아니라 상업지역, 공업지역 등에서도 도시기능 회복 및 상권 활성화 목적이 포함됩니다.

h3 img정비기반시설의 범위

재개발사업에서 정의된 ‘정비기반시설’이란 주민 생활에 필수적인 시설로서, 다음을 포함합니다.

∙ 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구

∙ 녹지, 하천, 공공공지, 광장

∙ 소방용수시설, 비상대피시설

∙ 가스공급시설, 지역난방시설

∙ 정비구역 내 시장·군수 등이 관리하는 공동이용시설

h3 img노후·불량건축물의 기준

재개발사업 대상인 노후·불량건축물은 다음 기준 중 하나에 해당하는 건축물을 말합니다.

▷ 건축물이 훼손되거나 붕괴 위험이 있어 안전사고 우려가 있는 경우

▷ 지진 안전성 미확인 건축물로서 급수·배수 설비, 지붕·외벽 등 마감의 노후화로 기능 유지가 어려운 경우

▷ 내구성·내하력이 재건축진단 기준에 미치지 못해 구조 안전 확보가 어려운 경우

▷ 주변 토지 이용과 비교해 효용이 현저히 떨어지고, 철거 후 신축이 경제적으로 유리한 경우

▷ 도시미관을 저해하거나 시·도 조례에 따른 노후 기준에 해당하는 건축물 등

h3 img재개발사업의 시행방법

재개발사업은 정비구역에서 관리처분계획 인가를 받은 후, 다음 두 가지 방식 중 하나로 시행됩니다.

∙ 건축물 건설 후 공급
: 신축된 건축물을 조합원 및 일반분양자에게 분양

∙ 환지 방식
: 철거 후 토지를 재분배하여 소유자에게 공급

h3 img시행주체에 따른 절차

재개발사업은 아래 절차에 따라 단계적으로 진행됩니다.

조합 시행과 조합 외 시행에 따라 일부 절차가 다르므로 구분하여 살펴보겠습니다.

조합 시행 절차

① 정비기본계획 수립
② 정비계획 수립 및 정비구역 지정
③ 추진위원회 구성
④ 창립총회
⑤ 조합설립 인가
⑥ 시공자 선정
⑦ 사업시행인가
⑧ 분양공고 및 분양신청
⑨ 감리자 선정
⑩ 관리처분계획 인가
⑪ 이주·철거·착공
⑫ 준공검사 신청 및 인가
⑬ 이전고시 및 청산

조합 외 시행 절차

① 정비기본계획 수립
② 정비계획 수립 및 정비구역 지정
③ 주민대표회의 구성 및 승인
④ 시행자 지정
⑤ 사업시행인가
⑥ 관리처분인가
⑦ 이주·철거·착공
⑧ 자체 준공검사
⑨ 이전고시 및 청산

3. 재개발·재건축 | 재건축사업의 내용

재개발·재건축 재건축사업 요건 사업 주체 절차

재개발·재건축 중 재건축사업은 노후 공동주택 밀집 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행되는 대표적인 정비사업입니다.

도시기반시설은 양호하지만, 건축물 자체의 노후화가 심각할 경우 시행되며, 공공 또는 민간 주체가 주도할 수 있습니다.

h3 img시행 주체에 따른 분류

재건축사업은 크게 민간 조합 주도 방식과 공공기관에 의한 직접 시행 방식으로 나뉩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제25조부터 제27조까지 참조).

시행 주체

방식

조합에 의한 시행

재건축 조합이 설립되어 사업을 시행

조합원의 과반수 동의 시 공공기관·건설사 등과 공동시행 가능

공공에 의한 시행

천재지변 등 긴급 사유가 있는 경우

시장·군수 또는 토지주택공사(LH), 신탁회사 등이 직접 사업시행자로 지정될 수 있음

h3 img소규모재건축사업과의 구분

재건축사업과 유사한 개념으로 소규모재건축사업이 있으나, 이는 전혀 다른 법령(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」)에 따라 시행됩니다.

구분

일반 재건축사업

소규모재건축사업

적용 법령

도시 및 주거환경정비법

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법

면적 기준

제한 없음

1만㎡ 미만

세대수 기준

제한 없음

기존 세대수 200세대 미만

노후 비율

기준 없음

건축물의 60% 이상(특정 지역은 50%)

대상 주택

공동주택(아파트 등)

소규모 단지형 공동주택

h3 img재건축사업의 절차

재건축은 다음과 같은 단계적 절차를 거쳐 진행됩니다.

각 단계에서 행정절차와 주민동의율 확보가 중요하며, 특히 안전진단 결과가 사업의 시작 여부를 결정짓는 핵심 변수입니다.

① 정비기본계획 수립
: 지자체가 정비기본계획을 수립

② 안전진단
: 구조안전성 등 평가
(미달 시 사업 불가)

③ 정비계획 수립
: 정비구역 후보지의 구체적 사업 계획 수립

④ 정비구역 지정
: 도시계획위원회 심의 등 절차 후 지정

⑤ 추진위원회 승인
: 주민 동의 후 추진위 승인 받아야 함

⑥ 조합 설립 인가
: 토지등소유자 동의 확보 후 조합 설립

⑦ 사업시행인가
: 건축계획·자금계획 등 포함한 사업승인 절차

⑧ 관리처분계획 인가
: 분양, 청산, 이주 등 계획 확정

⑨ 주택 건설 및 분양
: 실제 공사 시행 및 분양 절차 진행

⑩ 입주 및 조합 해산
: 입주 후 조합 청산 및 해산 절차 수행

4. 재개발·재건축 | 법적 분쟁과 예방 방법

재개발·재건축 관련 법적 분쟁 예방 방법

재개발·재건축사업은 대규모 자본과 여러 이해관계자가 얽혀 있기 때문에 다양한 법적 쟁점과 분쟁이 발생할 수 있습니다.

h3 img조합 설립 및 운영 관련 분쟁

조합원 자격 및 동의율 문제

조합 설립 시 조합원 자격 범위와 동의율 충족 여부가 분쟁의 주요 원인이 됩니다.

특히 재건축사업에서는 조합원 임의가입인 점을 두고 찬성·반대 의견이 첨예하게 갈릴 수 있습니다.

조합원 자격 범위와 동의율 충족 여부가 분쟁의 원인이므로, 초기 단계부터 법률검토를 철저히 하고 이해관계자 간 소통을 강화해야 합니다.

조합 임원 선출 및 업무집행 다툼

임원 선출 절차의 적법성, 임원들의 업무집행 과정에서 발생하는 불투명성 문제 등으로 갈등이 발생할 수 있습니다.

또한 조합원의 정보공개 요구 및 회계감사 관련 분쟁도 잦습니다.

임원 선출 절차와 업무 투명성 확보를 위해 정관 및 회의록 관리, 감사제도 강화를 통한 내부 통제를 엄격히 해야 합니다.

조합원 권리 및 이익 배분 문제

출자금 반환, 분양 물량 배분, 현금청산 대상자 선정 등에서 조합원 간 의견 차이가 발생해 소송으로 이어지기도 합니다.

출자금 및 분양 배분 기준을 명확히 설정하고, 분쟁 발생 시 조정·중재를 적극 활용해 소송을 최소화해야 합니다.

h3 img사업시행인가 및 관리처분계획 관련 문제

사업시행인가 지연 및 취소 다툼

지자체의 행정 절차 미준수, 주민 반대 또는 환경·교통 문제로 사업시행인가가 지연되거나 취소되는 사례가 있습니다.

인허가 절차에 대한 행정법적 검토를 사전에 꼼꼼히 진행하고, 주민 의견 수렴을 충실히 하여 인허가 지연 위험을 줄여야 합니다.

관리처분계획 인가 과정에서의 분쟁

분양 기준과 현금청산 대상 선정에 대한 이견이 많아 조합과 조합원, 또는 조합원 상호 간에 분쟁이 발생할 수 있습니다.

분양 기준과 현금청산 대상 선정에 관한 명확한 기준을 마련하고, 조합원 대상 설명회와 협의 과정을 통해 이해를 구하는 것이 중요합니다.

주거이전비 및 보상금 산정 문제

재개발사업에서는 주거이전비 등 보상금 산정과 지급이 중요한 쟁점으로, 보상액 산정 방식과 지급 시기를 두고 다툼이 발생합니다.

보상 기준과 산정 방식을 투명하게 공개하고, 보상 관련 법률 자문을 받아 분쟁 예방 및 신속한 해결을 도모해야 합니다.

h3 img안전진단 및 환경영향 평가 관련 쟁점

재건축사업의 경우 안전진단 결과가 사업 시행 여부를 결정짓는 핵심 요소이며, 진단 과정의 공정성과 신뢰성에 대한 이견이 발생할 수 있습니다.

이에 따라 안전진단의 공정성과 신뢰성 확보를 위해 전문기관 선정 및 절차에 대한 법적 검토를 강화하고, 필요시 별도의 감정이나 재검토를 요청해야 합니다.

또한 환경영향평가 및 교통영향평가 과정에서 주민 반발이 생기거나 절차적 하자가 문제되어 사업 진행에 차질을 빚기도 합니다.

환경영향평가 등 주민 반발 가능성이 있는 절차는 사전에 충분한 주민 설명과 소통을 통해 갈등을 최소화해야 합니다.

5. 재개발·재건축 | 체크리스트

재개발·재건축 사업은 이해관계자 조율과 복잡한 절차를 거치는 만큼, 체계적이고 신중한 준비가 필수입니다.

아래의 체크리스트를 참고하여 사업 전반을 점검하고 문제 발생 가능성을 최소화하시길 바랍니다.

구분

체크리스트 및 권고 사항

사전 준비 단계

- 사업 타당성 및 법적 요건 꼼꼼히 검토

- 이해관계자 명확히 파악, 초기 소통 강화

조합 설립 및 인가 단계

- 조합원 자격 및 동의율 충분히 확보

- 투명한 임원 선출과 내부 통제 강화

사업 시행 단계

- 사업시행계획·관리처분계획 철저히 준비

- 분쟁 예방 시스템 마련 및 신속 대응 체계 구축

- 안전진단·환경영향평가 철저히 관리

공사 및 완료 단계

- 공정한 시공자 선정과 계약 관리

- 이주·보상 계획 수립 및 주민 안내 철저

- 준공 검사 및 입주 일정 체계적 관리

사후 관리

- 투명한 조합 청산 및 자금 집행

- 잔여 분쟁 신속 해결 및 후속 조치 실시

h3 img재개발·재건축전문변호사의 조력 시스템

본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 재개발·재건축/건설전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.


이에 따라 조합원 분쟁 해결부터 사업 인허가 지연 대응, 계약 위반 분쟁 조정, 행정처분 이의신청 및 소송에 이르기까지 이해관계자 권익 보호를 위한 실효성 있는 법률 지원이 가능합니다.


절차가 복잡하거나 어려울 경우, 건설 및 재개발·재건축전문변호사의 도움을 받아 체계적이고 신속하게 문제를 해결해 보시길 바랍니다.

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