공인중개사법위반 유형과 처벌 대응 포인트

2025.09.12고병준

공인중개사법위반 시 공인중개사는 자격정지 처분을 받을 수 있으며, 자격이 아예 취소될 수도 있습니다. 형사 처벌로도 이어지기에 공인중개사법을 위반하지 않도록 유의해야 합니다.

1. 공인중개사법위반이란?

공인중개사법위반 문제는 부동산 거래 과정에서 자주 발생하는 법적 이슈입니다.

공인중개사법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항들을 규정하여, 그 전문성을 제고하고 부동산 중개업을 건전하게 육성하는 데 목적을 두고 있습니다.

누구든지 부동산 중개업을 하고자 한다면 반드시 공인중개사법에 따라 공인중개사 자격을 취득하고 중개사무소 개설 등록을 해야 합니다.

중개 대상 행위	중개 대상이 아닌 행위
매매, 교환, 임대차계약 등 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 설정 및 이전계약 유치권, 법정지상권 이전계약	상속 경매 공매 판결 등

자주 쓰는 용어 살펴보기

공인중개사법에서 중개란 중개 대상물에 대해 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 및 그 밖의 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다.

2003두14888 판결은 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것이라고 규정하고 있어, 중개행위는 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위라 할 것이라고 판시하고 있습니다.

여기서 중개 대상물은 토지, 건축물 등 그 밖의 토지 정착물 등을 말합니다.

공인중개사는 공인중개사법에 따라 공인중개사 자격을 취득한 사람을 말하며, 중개업은 다른 사람의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말합니다.

2. 공인중개사법위반 유형은?

공인중개사법위반 유형에는 어떤 행위가 해당되는지 살펴보겠습니다.

1. 중개가 아닌 매매 영업 금지
중개사는 부동산을 직접 사고팔아 이익을 얻는 영업을 할 수 없습니다.

2. 무등록 중개업자와의 연계 금지
중개사무소 개설등록을 하지 않은 무허가 중개인에게 거래를 의뢰하거나 자신의 명의를 빌려주는 행위는 위법입니다.

3. 법정 보수 초과 수취 금지
「공인중개사법」이 정한 중개보수 및 실비를 초과하여 사례금·증여 등의 명목으로 금품을 받는 것은 엄격히 금지됩니다.

4. 중요 사실 은폐·허위 안내 금지
부동산의 하자나 권리관계 등 거래 판단에 중대한 영향을 미치는 사항을 숨기거나 거짓으로 설명하는 행위는 처벌 대상입니다.

5. 거래 제한 부동산 중개 금지
관계 법령상 양도나 전매가 금지된 부동산의 매매·임대를 알선하거나 매매를 업으로 하는 것은 위법입니다.

6. 직접 거래·쌍방 대리 금지
의뢰인과 직접 매매계약을 체결하거나 매도·매수 양쪽을 동시에 대리하여 이해관계가 충돌하는 행위는 허용되지 않습니다.

7. 투기 조장 행위 금지
세금 탈루나 투기를 목적으로 소유권 이전등기를 하지 않은 부동산, 또는 전매 제한 부동산을 중개하는 것은 금지됩니다.

8. 시세 조작 행위 금지
거래가 완료된 것처럼 허위로 꾸며 시세를 왜곡하거나 시장 가격에 부당한 영향을 주는 모든 행위는 처벌됩니다.

9. 중개 제한·담합 금지
특정 단체 구성원만 공동중개를 허용하거나, 외부 중개를 제한하는 등 담합을 통한 거래 제한 역시 금지됩니다.

3. 공인중개사법위반 처벌 수위는?

공인중개사법 위반에 해당하는 경우, 형사 처벌 뿐만 아니라 행정 처분도 같이 받게 됩니다.

형사 처벌 수위는?

공인중개사 자격증을 양도 또는 대여하여 중개업무를 한 사람은 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

이때 자격증을 양도·대여해 준 사람도 같은 처벌을 받게 됩니다.

중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 했거나, 부정한 방법으로 중개사무소를 개설등록했다면 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다.

부당한 표시 또는 광고행위를 하였거나, 부동산 금액의 담합을 유도하는 행위를 하다 적발되었을 경우에도 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다.

행정 처분은?

공인중개사법위반에 해당하는 경우 자격정지 처분을 받을 수 있으며, 심할 경우 자격이 아예 취소될 수 있습니다.

부동산 거래 매물에 대해 거짓의 내용을 기재했다가 적발되었다면 6개월의 범위 내에서 자격정지 처분을 받게 됩니다.

만약 중개 의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하였다면, 역시 6개월의 범위에서 자격이 정지당할 수 있습니다.

부정한 방법으로 공인중개사 자격을 취득했거나 타인의 자격증을 양도 또는 대여했거나 대여해 준 사람은 자격 취소 처분을 받게 됩니다.

공인중개사법을 위반하여 자격정지 처분을 받고 그 기간 중에 중개업무를 행했다면 공인중개사 자격이 취소됩니다.

4. 공인중개사법위반으로 처벌 위기라면?

위반 행위 및 처벌	법률 대응 포인트	소명·입증 자료
자격증 양도·대여 후 중개업무 수행	• 실제 업무 관여·대가 수수 부재 입증 • 자격증 대여 목적·경위 상세 진술 • 대여 사실 부인 또는 강요·사기 등 불가피 사유 주장	• 대화·계좌이체 내역(대가 미수수 증빙) • 문자·이메일 등 대여 강요 정황 • CCTV·통화 녹음 등 강압·사기 입증 자료
무등록 중개업 / 부정한 방법의 개설등록	• 실제 영업주체·운영자 분리 입증 • 등록 절차 진행 중이었음을 증빙 • 고의 부재·행정착오 강조	• 임대차계약·사업자등록 신청서 등 등록 진행 자료 • 관계자 진술서(실제 운영자) • 세무·회계 자료(수익 귀속 주체)
부당한 표시·허위 광고·담합	• 고의성·허위성 부재 주장 • 사실 확인 후 즉시 시정 조치 입증	• 광고 매체 계약서·수정 이력 • 내부 보고·시정요청 메일 • 제3자 감정·감리 보고서
부동산 매물 거짓 기재	• 착오·단순 오기임을 소명 • 정정·수정 즉시 조치 입증	• 광고수정 내역, 정정 공문 • 고객 상담 기록·메일
중개 의뢰인과 직접 거래 또는 쌍방 대리	• 단순 정보제공·자문에 불과함을 설명 • 거래 구조상 직접 이익 부재 강조	• 계약서·수수료 내역 • 거래 관계도·참석자 진술
부정한 방법으로 자격 취득 / 타인 자격증 대여·양도·대여	• 시험 부정·위조 혐의 부인 • 불법 취득 고의 부재 입증	• 시험 응시·채점 기록 • 신분증·수험표 등 정상 절차 증빙
자격정지 기간 중 중개업무	• 업무 위임·대리인 운영 입증 • 정지 기간 중 직접 중개 아님 강조	• 위임계약서 • CCTV·업무 일지·대리인 근무 기록