CONTENTS
- 1. 공사대금소송이란?
- - 대표 사례는?
- 2. 공사대금소송, 미지급 금액에 따라 달라지는 청구 방법
- - 미지급된 공사대금이 3,000만 원 이하라면?
- - 미지급된 공사대금이 3,000만 원을 초과했다면?
- 3. 공사대금소송 제기 시 입증 서류는?
- - 소멸시효는?
- - 지연이자는?
- 4. 공사대금소송, 승소해도 돈을 받지 못하는 이유
- - 부동산 가압류
- - 유치권 행사
- 5. 공사대금소송 관련 분쟁 예방하려면?
- - 대륜이 필요한 이유는?
1. 공사대금소송이란?
공사대금소송은 보통 시공자가 건축주를 상대로 제기하게 되는 소송으로 공사대금청구소송이라고도 부릅니다.
공사대금은 건축주의 요구대로 시공을 해주고, 건축주가 그 대가로 시공자에게 지급하는 금전을 말합니다.
요구대로 건축, 시공이 완료됐으나 그 대금을 지급하지 않았을 때 시공자가 건축주에게 공사대금을 청구하는 공사대금소송을 제기하게 됩니다.
대표 사례는?
공사대금청구소송을 제기하는 대표적인 사례는 아래와 같습니다.
원하는대로 시공되지 않았다며 공사대금 지급을 하지 않을 때
건축주가 공사대금 마련이 되지 않았다며 공사대금 지급을 미룰 때
계약서상 명시된 조건이 모호하다며 공사대금 지급을 미룰 때
2. 공사대금소송, 미지급 금액에 따라 달라지는 청구 방법
공사대금소송을은 그 금액에 따라 청구하는 방법이 달라집니다.
미지급된 공사대금이 3,000만 원 이하라면?
미지급된 공사대금이 3,000만 원 이하라면 소액사건심판법에 따라 소액 사건 심판 절차를 따르게 됩니다.
그 절차는 아래와 같습니다.
소액사건심판은 원칙상 되도록 1회의 변론기일만을 가지고 심리를 마치고, 이에 따라 재판부는 선고할 수 있습니다.
1. 소액사건심판 소장을 접수하기 전 건축주에게 내용증명을 발송하고 가압류를 신청합니다.
2. 법원에 소액사건재판 소장을 접수합니다.
3. 법원은 피고에게 이행권고결정을 하고, 피고가 이의신청을 할 경우 소액사건 재판 절차가 진행 됩니다.
4. 변론 기일을 거쳐 법원은 판결을 선고하게 됩니다.
이행권고결정이란 소액사건 소장이 접수됐을 때 법원이 소장 부본 등을 첨부해 피고에게 그 청구 취지대로 이행하라고 권고하는 결정입니다.
미지급된 공사대금이 3,000만 원을 초과했다면?
미지급된 공사대금이 3,000만 원을 초과했다면 아래 절차에 따라 공사대금청구소송을 제기하면 됩니다.
1. 소액사건심판과 동일하게 내용증명을 발송하고 가압류를 신청합니다.
2. 공사대금소장을 법원에 접수해 소송을 제기합니다.
3. 법원은 피고에게 소장부본을 송달하고, 피고는 답변서를 제출합니다.
4. 여러 번의 변론 기일을 거친 뒤 법원은 판결을 선고합니다.
내용증명을 발송하는 이유는 공사대금이 미지급됐다는 사실과 지급을 요구한 바 있다는 사실을 우체국을 통해 증명받기 위함이며, 가압류를 신청하는 이유는 건축주의 재산을 보전해 공사대금을 안전하게 돌려받기 위함입니다.
아래는 공사대금청구의 소를 제기할 때 소장에 반드시 기재해야 할 핵심 항목과 작성 요령을 정리한 표입니다.
| 구분 | 기재·작성 내용 | 작성 요령 및 팁 |
|---|---|---|
| 원고 인적사항 | 이름·주민등록번호·주소·연락처·팩스·이메일 | 실제 거주지와 연락 가능한 번호 기재 법인일 경우 법인명·사업자등록번호 |
| 피고 인적사항 | 상호(법인명)·대표이사 이름·주소·연락처·팩스·이메일 | 법인등기부등본상 정보와 일치해야 함 |
| 청구취지 | ① 지급금액(원금 및 지연이자) ② 소송비용 부담 주체 ③ 가집행선고 요청 | 지급금액과 이자율을 구체적으로 명시 |
| 청구원인 | ① 계약 체결 및 공사 내용 ② 공사 기간·대금·지급조건 ③ 공사 완료 및 미지급 사실 | 계약서·시공내역·대금 지급 약정 등을 날짜 순으로 서술 |
| 입증방법 | ① 건설공사도급계약서 ② 내용증명 발송내역 등 | 증거 서류명·번호를 순서대로 기재, “갑 제○호증” 형식 |
| 첨부서류 | ① 증거서류 각 1통 ② 법인등기사항증명서 ③ 소장 부본 ④ 송달료 납부서 | |
| 날짜 및 서명 | 작성 연·월·일, 원고 서명·날인 | 서명 또는 인감도장 날인 필수 |
| 관할 법원 | ○○지방법원 귀중 | 피고 주소지를 관할하는 지방법원 기재 |
공사대금청구소송 소장을 작성할 때 금액·날짜·계약 조건 등은 반드시 계약서 원문과 일치하도록 확인합니다.
청구취지와 청구원인은 분리하여 기재하고, 입증방법에는 증거를 빠짐없이 번호 순으로 첨부하며 공사대금 청구 소송은 증거(계약서, 공사완료 증빙, 내용증명)가 승패의 핵심이므로 미리 준비하는 것이 중요합니다.
3. 공사대금소송 제기 시 입증 서류는?
공사대금청구소송을 제기할 때 그 입증 책임은 원고에게 있기에 입증 서류를 제출해야 합니다.
공사대금을 받아내기 위해서는 아래 서류를 첨부하면 됩니다.
이 때 내용증명을 발송했다면 발송한 내용증명서를 첨부하면 좋습니다.
내용증명은 그 자체로 법적 효력을 갖지는 않으나 공사대금소송에서 중요한 증거로 활용됩니다.
뿐만 아니라 내용증명은 채무자에게 심리적 압박감을 줘 소송 전 공사대금을 돌려받는 것을 기대할 수 있습니다.
부동산전문변호사는 효과적인 내용증명 발송을 위해 의뢰인 사안을 분석해 조력하고 있습니다.
소멸시효는?
민법 제163조에 따라 공사대금은 3년의 단기소멸시효를 갖고 있습니다.
이에 권리 행사를 미뤘다가는 소멸시효 기간이 지나 공사대금 일체를 못 받을 수 있기에 유의하셔야 됩니다.
만일 3년 이내에 채권자가 청구, 압류 등을 하거나 채무자가 채무를 승인했다면 시효가 중단되며 중단 사유가 종료된 후 처음부터 다시 시효가 진행됩니다.
또, 채권자가 공사대금소송을 제기해 승소했다면 승소 판결이 확정된 날로부터 10년의 소멸시효가 다시 시작됩니다.
지연이자는?
대법원 민사2부는 공사대금소송에서 미지급 공사대금에 대한 지연손해금은 6%의 이율을 적용해 계산해야 한다고 판시한 바 있습니다.
따라서 그로 인하여 생긴 이 사건 공사대금 채권에 대한 지연손해금에 적용할 지연손해금율은 상법 제54조에서 정한 상사법정이율인 연 6%이다.
대법원 2020. 12. 24. 선고 2020다259940 판결
그 이유는 건축공사 도급계약은 상행위이므로 상법이 정한 이율을 적용해야 된다는 것이었습니다.
재판부는 건축공사업 등을 영위하는 회사가 도급계약에 의해 공사를 도급 받았다면 도급계약은 상인이 영업으로 한 작업에 관한 도급의 인수이기에 상법에서 정한 상행위에 해당한다고 말했습니다.
이 판결에 따라 공사대금소송에서는 도급계약이 어떻게 체결됐는지에 따라 지연이자 이율이 달라질 것으로 보입니다.
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4. 공사대금소송, 승소해도 돈을 받지 못하는 이유
공사대금소송에서 승소 판결을 받았더라도 실제 공사대금을 회수하지 못하는 사례가 발생할 수 있습니다.
판결은 공사대금을 지급해야 한다는 법원의 판단일 뿐 상대방이 재산이 없거나 재산을 미리 처분한 경우에는 강제집행을 진행하더라도 회수가 어려울 수 있기 때문입니다.
특히 건설분쟁에서는 소송이 진행되는 동안 상대방이 부동산을 처분하거나 예금을 인출하는 등 재산을 이전하는 사례가 발생하기도 합니다.
또한 시공자는 공사 현장을 점유하고 있는 경우 유치권을 행사할 수 있는지 여부가 중요한 쟁점이 되는 경우도 있습니다.
따라서 공사대금을 안전하게 확보하려면 소송뿐 아니라 재산 보전과 채권 확보 방안까지 함께 검토하는 것이 중요합니다.
부동산 가압류
가압류는 소송이 끝나기 전에 상대방의 재산을 임의로 처분하지 못하도록 하는 보전처분입니다.
상대방 명의의 부동산이나 예금 등에 가압류가 이루어지면 이후 승소 판결을 받은 뒤 해당 재산을 대상으로 강제집행을 진행할 수 있는 기반을 마련할 수 있습니다.
특히 다음과 같은 경우에는 가압류를 우선 검토하는 경우가 많습니다.
- 상대방이 재산을 처분할 가능성이 있는 경우
- 지급을 계속 미루고 있는 경우
- 재산이 특정되어 있는 경우
- 고액의 공사대금이 미지급된 경우
가압류는 신속성이 중요한 절차이므로 재산을 파악한 즉시 검토하는 것이 필요합니다.
유치권 행사
유치권은 일정한 요건을 충족하는 경우 공사 현장을 계속 점유하면서 공사대금을 지급받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있는 권리입니다.
다만 공사가 이루어졌다고 해서 언제나 유치권이 인정되는 것은 아닙니다.
법원은 다음과 같은 요건을 종합적으로 검토합니다.
유치권 성립 요건 | 내용 |
|---|---|
적법한 점유 | 목적물을 계속 점유하고 있어야 함 |
피담보채권 존재 | 공사대금채권이 실제 존재해야 함 |
변제기 도래 | 공사대금의 지급기일이 도래해야 함 |
견련관계 | 공사대금채권과 목적물 사이에 관련성이 있어야 함 |
특히 점유가 중단되거나 자진하여 현장을 인도한 경우에는 유치권이 인정되지 않을 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.
또한 유치권을 행사하는 과정에서 출입을 물리적으로 막거나 업무를 방해하는 등 위법한 방법을 사용할 경우 별도의 민·형사상 분쟁으로 이어질 수 있으므로 적법한 범위 내에서 권리를 행사해야 합니다.
5. 공사대금소송 관련 분쟁 예방하려면?
공사대금청구소송 등 공사대금 관련 분쟁을 예방하려면 시공을 하기 전 반드시 계약서를 작성하셔야 됩니다.
계약서에는 도급금액, 공사기간, 서명 등을 상세히 작성해야 합니다.
발주자(원도급자)와 시공사(수급인)의 정확한 이름, 주소, 사업자등록번호, 연락처를 기재합니다.
법인인 경우 법인명과 대표자 인적사항, 개인은 주민등록번호까지 명시합니다.
2. 공사 범위와 세부 내용
공사의 위치·규모·내용·시공 범위를 구체적으로 적습니다.
도면이나 시방서, 공사내역서 등 부속 문서를 계약서에 첨부하거나 ‘별첨’으로 명기합니다.
3. 도급금액과 지급 조건
총 공사대금, 지급 일정(계약금·중도금·잔금), 지급 방식(계좌이체 등)을 상세히 기재합니다.
추가 공사나 설계 변경 시 대금 조정 방법을 규정해 두면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
4. 공사 기간
착공일과 준공일을 명확히 적고, 천재지변·자재 수급 지연 등 부득이한 일정 변경 사유와 처리 절차도 포함합니다.
5. 하자보수 및 책임
하자담보책임 기간(통상 1~10년)과 하자보수보증금, 하자 발생 시 처리 절차를 규정합니다.
6. 안전·보험 및 손해배상
현장 안전관리 책임자 지정, 공사 중 발생할 수 있는 사고나 재해에 대비한 보험 가입 의무를 기재합니다.
지체보상금(지연 배상) 조건도 함께 명시합니다.
7. 계약 변경·해제 조항
불가피한 설계 변경, 공사 중단, 계약 해제 시 위약금·정산 방식 등을 구체화합니다.
분쟁 발생 시 관할 법원이나 조정 절차도 미리 지정해 두면 좋습니다.
8. 서명·날인 및 부속 서류
계약 당사자 모두의 자필 서명 또는 인감 날인을 반드시 포함합니다.
도면, 공사견적서, 일정표 등 관련 자료를 첨부하고 ‘계약의 일부’로 명시해야 합니다.
만일 이를 작성하지 않으면 정당한 권리를 주장하지 못하게 될 수도 있습니다.
계약서가 없다면 실제로 공사를 진행했으며 자재 비용은 얼마가 소요됐는지 입증해내기에 어려움이 따릅니다.
대륜이 필요한 이유는?
대한민국 9위 로펌 대륜(25년 국세청 부가가치세 신고 기준)은 공사대금소송을 제기하려는 의뢰인을 위해 부동산전문변호사가 직접 상담에 나서고 있습니다.
상담을 통해 파악한 정보로 의뢰인의 사안에 맞는 전략을 수립하고 대응에 나섭니다.
필요한 경우 증거조사센터와 협업하여 증거를 합법적인 절차에 따라 수집합니다.
사기죄 등 형사 사건이 파생된 경우에는 형사전문변호사와 협업해 의뢰인의 처벌 방어 또는 고소 대리를 위해 조력합니다.
이처럼 부동산전문변호사에게 사건을 맡겨 주시면 의뢰인의 정당한 권리를 되찾기 위해 증거 자료 수집 단계부터 공사대금청구소송 판결 선고 시까지 모든 법적 절차에 동행하겠습니다.
계약서를 작성한 뒤, 또는 계약서를 작성하지 않고 시공을 끝마쳤는데 공사대금을 받지 못하고 있다면 🔗부동산변호사 법률상담예약을 신청해 주시기 바랍니다.
