불법건축물철거 절차, 내 땅에 불법건축물이 있다면 대응 방법

불법건축물철거란 건축법 등 관계 법령을 위반하여 허가 없이 신축·개축·재축하거나, 무단으로 증축·용도변경·대수선을 한 건축물을 강제적으로 철거하는 행위를 말합니다.

이는 건축물대장에 등재된 면적, 용도, 가구 수 등을 초과하거나 달리 사용하는 경우에 해당합니다.

자신의 소유 토지 위에 무단으로 지어진 건축물은 법적·경제적 위험을 수반합니다.

불법건축물이란 「건축법」 및 관계 법령에서 정한 절차를 거치지 않고 건축허가나 신고 없이 신축·증축·개축하거나, 허가·신고 내용과 다르게 건축한 건축물을 의미합니다.

예를 들어 건폐율·용적률을 초과해 증축한 건물, 신고 없이 설치된 컨테이너·비닐하우스, 준공 후 무단으로 확장한 발코니 등이 대표적 사례입니다.

이러한 불법건축물을 장기간 방치하면 구조물 붕괴나 화재와 같은 안전사고, 불법 건축물로 인한 재산 가치 하락, 향후 매매나 개발 시 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

따라서 토지 소유자는 자신의 재산을 보호하고 추가 피해를 예방하기 위해 불법건축물 철거 절차를 적법하게 진행할 필요가 있습니다.

철거는 건축법상의 시정명령·이행강제금 등 행정조치와 민·형사 책임을 모두 고려해야 하므로, 초기에 정확한 법적 판단과 전략 수립이 필수적입니다.

불법건축물의 대표적인 예시는 다음과 같습니다.

· 허가 없이 농지·임야·공터 등에 주택이나 창고를 신축한 경우

· 베란다나 발코니를 기준 이상으로 확장·증축한 경우

· 옥상에 불법 옥탑방을 설치하거나 필로티 주차장을 창고·주거용으로 변경한 경우

· 용도변경 신고 없이 상가를 주택으로, 창고를 식당으로 사용하는 경우

불법건축물의 철거를 요구하고 실제로 집행하기까지 먼저 관할 지자체는 현장 단속과 조사로 위반 건축행위를 적발하고, 이를 건축물대장에 ‘위반건축물’로 기재합니다.

그 후 「건축법」 제79조에 따라 건축주·소유자·관리자에게 시정명령을 내려 공사 중지, 철거, 용도변경 등의 조치를 명하고 일정 기간의 자진철거 기회를 부여합니다.

만약 시정기간 내에 불법 상태를 해소하지 않으면 관할 관청은 「건축법」 제80조에 근거하여 이행강제금을 부과합니다.

이행강제금은 위반 사실이 해소될 때까지 연 2회 이내 반복 부과가 가능해 장기 미이행 시 부담이 크게 늘어납니다.

한편, 재해 위험이 임박했거나 공사중지 명령에도 불구하고 공사가 강행되는 등 긴급한 사유가 인정되는 경우에는 시정명령 절차를 생략하고 즉시 행정 대집행을 통한 강제철거가 가능합니다(「건축법」 제85조).

이 경우 행정청은 법원의 별도 판결 없이 곧바로 대집행을 실시할 수 있으며, 그 비용은 건축주에게 청구됩니다.

본인 소유 토지에 불법건축물이 세워진 경우라면 철거를 위한 민사소송을 진행해볼 수 있습니다.

불법건축물철거 민사소송 절차에 대해 단계별로 설명해 드리겠습니다.

의정부지방법원 형사3부는 개발제한구역법 위반 사건(2014노2637)에서 토지 임차인이 불법 건축을 하였더라도 토지 소유자에게 법적 책임이 인정될 수 있다고 판단했습니다.

이 사건에서 토지 소유주 A씨 6남매는 자신들의 토지를 B씨 부부에게 임대하였고, B씨 부부는 관할관청의 허가 없이 개발제한구역 내에서 쇼핑몰을 짓기 위한 콘크리트 공사를 시작했습니다.

관할 구리시는 A씨 6남매에게 두 차례 시정 및 원상복구 명령을 내렸지만, 일부 구간은 원상복구되지 않은 채 불법 건축물이 완공됐고 토지 소유주인 A씨 6남매는 개발제한구역법 위반 혐의로 형사 기소됐습니다.

개발제한구역법 제30조 제1항은 “개발제한구역 내에서 허가 없이 건축물의 건축 또는 용도변경을 한 경우 시장·군수·구청장은 위반행위에 이용된 건축물·공작물·토지의 소유자·관리자 또는 점유자에게 시정명령을 내릴 수 있다”고 규정하고 있습니다.

재판부는 이 조항을 근거로 토지 소유자도 위반행위에 이용된 공작물의 소유자로서 시정명령의 상대방이 될 수 있다고 봤습니다.

특히 법원은 “토지 소유자가 직접 공사에 관여하지 않았다 하더라도, 개발제한구역법의 입법취지는 도시의 무질서한 확산을 막고 주변 자연환경을 보전하기 위한 것”이라며, 토지 소유자에게도 불법 건축물 철거의무를 부과할 수 있다고 판시했습니다.

이에 따라 항소심은 1심의 무죄 판결을 파기하고, A씨 6남매에게 각각 100만 원의 벌금을 선고했습니다.

이 판례는 임차인의 단독 위법행위라 하더라도 토지 소유자가 법령에 따른 시정명령을 이행하지 않으면 형사적·행정적 책임을 부담할 수 있음을 명확히 한 사례로, 토지 소유자가 임차인에게 토지를 임대할 때 불법 건축 가능성을 감시·관리해야 할 주의의무가 있음을 경고하고 있습니다.