CONTENTS
- 1. 불법건축물철거란?
- 2. 불법건축물철거 대상 건축물 유형은?
- - 신축 및 증축
- - 개축 및 재축
- - 대수선
- - 용도변경
- 3. 불법건축물철거 대상 건축물 신고 절차는?
- - 허가 절차는?
- - 신고 절차는?
- 4. 불법건축물철거 관련 처벌 수위는?
- - 철거 명령 불이행 시 처벌
- - 처벌 대응 포인트
- 5. 불법건축물철거시 변호사 필요성은?
1. 불법건축물철거란?
불법건축물철거에서 건축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것을 말하며, 그에 딸린 시설물도 포함됩니다.
건축물은 건축하거나 대수선, 용도 변경 등은 허가나 신고를 거쳐야 하며 신고 과정을 거치지 않은 건축물은 불법건축물이 됩니다.
2. 불법건축물철거 대상 건축물 유형은?
불법건축물철거 대상이 되는 불법건축물 유형들을 알아보겠습니다.
신축 및 증축
건축허가를 받거나 신고를 한 후 건축하면서 건폐율이나 용적률을 초과하거나, 애초부터 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 유형입니다. 주로 아래와 같은 경우가 해당됩니다.
점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕을 씌운 경우
층고가 높은 층에 복층 구조를 만든 경우
건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 물탱크실 등을 주거용으로 사용하는 경우
다락을 주거용으로 사용하는 경우
준공 후 발코니를 허용 기준을 초과해 확장 공사를 한 경우
개축 및 재축
개축 및 재축의 허가를 받거나 신고를 한 후에 종전 규모의 범위를 초과하여 건축하는 유형입니다.
오래된 공장 건물의 지붕과 벽체를 철거하고 같은 위치에 동일 규모로 다시 시공하는 경우
파손된 건물을 완전 철거하고 동일 설계로 재건축하는 경우
구조 안전상 붕괴 위험이 있는 건물을 전면 철거 후 동일 규모·용도의 건물로 재건축하는 경우
대수선
대수선 시 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 유형입니다. 주로 아래와 같은 경우가 해당됩니다.
태풍 등 재해로 인해 지붕이 파손돼 대대적으로 수리하는 경우
건물 외부에 2층으로 바로 갈 수 있도록 철제 계단을 설치한 경우
임대 수익을 위해 다가구주택의 가구 수나 다세대주택의 세대 수를 늘리는 경우
용도변경
용도변경 시 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 유형입니다. 주로 아래와 같은 경우가 해당됩니다.
고시원 개별 호실에 취사시설을 설치한 경우
3. 불법건축물철거 대상 건축물 신고 절차는?
불법건축물철거 대상이 되지 않으려면 허가를 받거나 신고를 진행해야 됩니다.
| 건축 허가 대상 건축물 | 건축 신고 대상 건축물 |
-연면적 100㎡ 초과의 신축, 바닥 면적의 합계 85㎡ 초과의 증축, 개축, 재축, 이전
-관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 연면적이 200㎡ 이상이고 3층 이상인 건축물의 건축 | -바닥면적의 합계가 85㎡ 이내의 증축, 개축, 재축
-읍, 면 지역에서 건축하는 연면적 200㎡ 이하의 창고 및 400㎡ 이하의 축사, 작물재배사 |
허가 절차는?
건축 허가는 일반 건축물에 대해 허가권자에게 허가를 받는 행위입니다. 건축 허가 절차는 아래와 같습니다.
1. 건축주는 구청에 건축 허가 신청서와 아래 서류를 제출합니다.
2. 건축할 대지 범위와 그 대지 소유 또는 사용에 관한 권리 증명 서류
3. 사전결정서 송부 받은 경우 그 사전결정서
4. 설계도서 (건축계획서, 배치도, 평면도, 단면도 등)
5. 구조안전확인서
6. 에너지절약계획서 및 관련도면 등
2. 구청은 건축주로부터 면허세 등의 각종 공과금을 납부 받고 건축허가서를 교부합니다.
3. 건축주는 공사감리자 및 시공자를 선정하고 착공 신고를 하며, 건축 허가를 받은 후 2년 이내에 착공하지 않으면 건축 허가가 취소 됩니다.
4. 건축주는 구청에 사용승인을 신청합니다.
5. 구청은 설계도서대로 시공했는지를 확인하고, 허가 조건을 이행했는지, 각종 부담금을 납부했는지 확인한 후 사용승인서를 교부합니다.
6. 이후 구청은 건출물대장에 건축물 내용을 기재하고 건축주는 등기소에 사용승인일로부터 60일 이내에 등기합니다.
신고 절차는?
건축 신고는 소규모 건축물에 대해 건축 신고를 하는 행위로 그 절차는 아래와 같습니다.
1. 건축사 또는 건축주는 신고도서를 작성해 아래 서류와 함께 제출합니다.
2. 대지의 소유 또는 권리를 증명하는 서류
3. 배치도 및 평면도 등
2. 허가권자는 이를 검토한 뒤 건축신고필증을 교부합니다.
건축 신고는 건축 허가와 달리 건축주가 직접 작성한 설계도서 만으로도 신고가 가능하고, 공사 감리자 지정이 없어도 공사가 가능합니다.
4. 불법건축물철거 관련 처벌 수위는?
건축물 신고 및 허가 절차를 제대로 거치지 않으면 벌금 뿐 아니라 징역에까지 처해질 수 있습니다. 불법건축물 관련 처벌은 아래와 같습니다.
| 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금 | 2년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금 | 5,000만 원 이하의 벌금 |
-도시지역에서 건축허가, 건폐율, 용적률을 위반해 건축물을 건축한 자
-도시지역에서 대수선 허가, 용도변경을 위반해 건축물을 대수선하거나 용도변경한 자 | -도시지역 밖에서 건축허가, 건폐율, 용적률을 위반해 건축물을 건축한 자
-도시지역 밖에서 대수선 허가, 용도변경을 위반해 건축물을 건축한 자 | -건축신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 자
-대수선 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 자 |
철거 명령 불이행 시 처벌
불법건축물철거 명령을 받았음에도 이행하지 않으면 다시 처벌 받을 수 있습니다.
대법원은 불법건축물 원상복구 시정명령을 내렸지만 이행하지 않은 A, B씨에게 유죄를 선고했었습니다.
하지만 A,B씨는 다시 원상복구 시정명령이 내려졌음에도 이행하지 않아 재차 처벌받게 됐습니다.
이러한 판례가 있기에 불법건축물철거 불이행 후 처벌을 받았다고 해서 그 불법건축물을 유지해도 되는 것이 아님을 명심해야 합니다.
종전 확정판결의 범죄사실은 김해시장의 2017. 10. 31. 자 시정명령을 이행하지 아니하였다는 것이고, 이 사건 공소사실은 그와 별개의 절차를 거쳐 이루어진 김해시장의 2020. 6. 29. 자 시정명령을 이행하지 아니하였다는 것이므로, 설령 위반행위에 이용된 건축물이 동일하더라도 종전 확정판결의 범죄사실과 이 사건 공소사실은 기본적 사실관계가 동일하다고 할 수 없다.
처벌 대응 포인트
▶도시지역 건축허가·건폐율·용적률 위반 건축
| 구분 | 법률 대응 포인트 |
|---|---|
| 사실관계 점검 | 허가서·설계도·측량도·감리 일지 등으로 실제 건축면적·용적률 산정 재검토 |
| 행정절차 검토 | 허가 조건·변경 승인 신청 이력 확인, 사전 협의·완화 조례 적용 여부 확인 |
| 고의·과실 여부 | 시공사·감리 책임, 착오·측량오차·행정 안내 미흡 등 과실 사유 입증 |
| 양형 자료 확보 | 건축물 구조 안전성·공공 피해 없음·위반 규모가 경미함을 입증하는 감정서·전문가 의견 |
▶도시지역 대수선 허가·용도변경 위반
| 구분 | 법률 대응 포인트 |
|---|---|
| 대수선 범위 확인 | 구조·내력벽 변경 등 ‘대수선’ 해당 여부 감정·사진 자료 확보 |
| 용도변경 절차 | 건축물대장 용도·변경 신고 기록 확인, 경미한 변경 시 면제규정 적용 가능성 검토 |
| 고의성 부인 | 임차인·시공사 단독 시공, 허가 필요성 착오 등 정황자료 |
| 자진시정 | 위반 부분 철거·원상회복 계획서 제출로 처벌 수위 경감 요청 |
▶도시지역 밖 건축허가·건폐율·용적률 위반
| 구분 | 법률 대응 포인트 |
|---|---|
| 개발행위 허가 | 농지·임야 등 토지이용계획확인서 검토 |
| 완화 규정 검토 | 준농림지역·관리지역 등 별도 건폐율 완화 조항, 기존건축물 증축 특례 등 적용 |
| 고의·과실 입증 | 측량 착오, 지방자치단체 안내 오류 등 과실·착오 사유 확보 |
▶도시지역 밖 대수선 허가·용도변경 위반
| 구분 | 법률 대응 포인트 |
|---|---|
| 대수선 해당성 | 내력벽·기둥·지붕 등 구조 변경 여부, 경미한 개·보수와의 구분 자료 |
| 농지·임야 용도변경 | 산지전용·농지전용 허가 여부, 인허가 신청 경과 기록 확보 |
| 행정 절차 하자 | 담당 공무원 구두 안내, 면제규정 오인 등 불가피성 주장 |
▶건축신고 미이행 또는 허위신고
| 구분 | 법률 대응 포인트 |
|---|---|
| 신고의무 주체 확인 | 소유자·시공사·감리 등 실제 신고책임자 특정 |
| 허위신고 고의 부인 | 설계 변경·도면 착오, 대리 신고인의 단독행위 등 객관 자료 |
| 사후보완 조치 | 즉시 보완 신고, 원상복구·과태료 납부로 선처 요청 |
▶대수선 신고 미이행 또는 허위신고
| 구분 | 법률 대응 포인트 |
|---|---|
| 대수선 범위 판단 | 구조 변경·증축 여부와 경미한 수선 구분 감정서 |
| 착오·과실 입증 | 허가 필요성 안내 부재, 감리·시공사 책임 등 |
| 자진 시정 | 원상복구·보완신고·감리보고서 제출 등 감경 요소 확보 |
5. 불법건축물철거시 변호사 필요성은?
불법건축물철거 대상이 되면 건축물 철거는 물론 앞서 말씀 드린 형사 처벌까지 받게 될 수 있습니다.
건설전문변호사는 형사전문변호사와 협업해 의뢰인에게 내려질 수 있는 형사 처벌 수위를 낮출 수 있는 감경 요소를 찾아내 대응에 나섭니다.
뿐만 아니라 불법건축물철거 위기라면 행정심판 및 행정소송을 통해 권리를 구제 받을 수 있습니다.
이 때 본 법인 건설전문변호사 조력을 구해주시면 행정전문변호사와 협업해 맞춤형 전략을 수립합니다.
불법건축물철거 위기에 놓였다면 지금 바로 대륜에 상담을 요청해주시기 바랍니다.
