전세사기 예방 방법과 전세 사기 당했을 때 대응 방법

전세사기 피해를 막기 위해서는 계약 전부터 신중해야 합니다.

먼저 관리관계, 적정시세, 체납세금, 주택용도를 상세히 확인하는 것이 좋습니다. 확인하는 내용 내용 및 방법은 아래와 같습니다.

▶권리관계

계약 전 모든 사항의 확인을 마치고 계약을 하기로 했다면 계약자 본인이 맞는지 확인하고 공인중개사가 정상 영업 중으로 적법한 중개가 이뤄질 수 있는지 확인해야 합니다.

특히 등기부, 건축물대장, 계약서상 임차주택 주소와 동호수가 일치하는지 확인해야 하며, 관련 표준 서류를 사용하여 권리 보장 특약을 명시해야 합니다.

단독주택, 다가구주택의 경우 지번까지 주소를 확인하고, 아파트, 다세대주택의 경우 지번과 동호수까지 주소 확인을 마쳐야 합니다.

이에 더해 추후 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 계약 즉시 전입신고 및 확정일자 신청을 마치고 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.

신고 시 확정일자가 자동적으로 부여되어 금전을 보호받을 때 유리합니다.

또한 잔금을 치를 때도 권리관계 변동 여부를 확인해야 하며, 등기부등본상 근저당권 설정과 같이 변동 사항이 있지는 않은지 점검이 필요합니다.

이사 후에도 임차인이 임차 주택의 양수인 등 제3자에게 해당 내용을 주장할 수 있는 법적 대항력을 갖출 수 있어야 합니다.

주택임대차보호법에 의하여 임차인이 주택 인도와 주민등록을 마치면 다음 날 0시부터 제3자에 효력을 미칠 수 있습니다.

사회초년생과 신혼부부 등이 대다수 타겟이 된 전세사기 유형이 깡통전세 사기입니다.

깡통주택을 전세로 내놓는 경우 임대인들은 보통 갭투자를 이용하는 경우가 많습니다.

이에 깡통주택은 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집입니다.

깡통전세 사기를 방지하기 위해서는 반드시 등기부등본 서류를 통해 해당 주택에 빚이 얼마나 있는지를 확인한 후 계약하셔야 합니다.

가짜 임대인이 건물을 임대하면서 알아낸 실제 임대인의 인적사항을 이용해 자신이 건물주인 척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 겁니다.

이를 막기 위해 임대인의 신분증과 등기부등본을 대조해 인적사항이 일치하는지 확인하셔야 합니다.

특히 등기부등본을 위조하는 사례가 있기에 직접 발급 받아 보는 것이 좋습니다.

불가피한 경우 대리인이 계약에 나설 수 있습니다. 이때는 위임장과 인감증명서를 대조해 인감이 동일한지 확인하고, 전세보증금을 반드시 임대인 명의의 통장으로 지급해야 합니다.

임대인 없이 임대차계약을 진행하며 공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하면서 임대인이나 대리인 관련 서류를 준비해주지 않으며, 세입자와는 전세계약을, 임대인과는 월세계약을 체결해 보증금 차액을 공인중개사가 빼돌리는 겁니다.

이를 막기 위해 공인중개업자가 정상적으로 등록됐는지 국토교통부 ‘중개 및 법무대리인 찾기’탭에서 확인한 후 계약을 체결해야 합니다.

뿐만 아니라 중개업등록증과 공인중개사의 신분증을 꼭 확인해 전세사기를 예방하시기 바랍니다.

계약기간이 종료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 잠적해 버리는 것입니다.

이 경우 내용증명을 보내어 법정에서 증거로 활용할 수 있도록 하고 임차권등기명령을 신청해 이사를 가더라도 그 대항력을 유지할 수 있게 해야 합니다.

이후 지급명령을 신청해 전세금을 반환받을 수 있도록 해야 합니다.

만일 지급명령 신청을 했음에도 보증금을 돌려받지 못했다면 보증금반환소송을 제기할 수 있습니다.

전세사기를 당했다면 우선 수사기관에 사기 혐의로 신고를 할 수 있으며 임대차계약서 및 대화 내용 등 관련 증거를 함께 제출하는 것이 좋습니다.

또, 임대인에게 사기의 고의가 있었다는 점이 입증돼야만 그 임대인에게 처벌이 내려집니다.

원칙적으로 입증책임은 수사기관에 있으나 확실한 증거를 내밀어야 원하는 결과에 한발짝 다가설 수 있습니다.

전세사기로 보증금을 돌려 받지 못하는 것이 가장 큰 피해일 것인데, 이 때는 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

소송 제기 전 🔗내용증명을 발송하는 것이 좋으며 이 내용증명은 추후 소송 과정에서 중요한 증거로 활용 됩니다.

보증금반환청구소송은 소장 접수로 시작해 답변서 송달, 변론, 판결 선고의 순서를 거쳐 절차가 진행됩니다.