CONTENTS
- 1. 건축전문변호사 | 상속 건물에 대한 위반건축물 판정
- - 건축법상 위반건축물 시정명령
- 2. 건축전문변호사 | 위반건축물 소송의 핵심 쟁점과 변론
- - 행정처분의 명확성 원칙 위반 주장
- - 행정청의 장기간의 묵인과 신뢰보호의 원칙
- - 비례원칙 위반과 재량권 남용
- 3. 건축전문변호사 | 법원, 시정명령 처분 취소 판결
1. 건축전문변호사 | 상속 건물에 대한 위반건축물 판정
건축전문변호사를 찾아오신 의뢰인.
의뢰인은 오랜 기간 아무런 문제 없이 사용해오던 건축물에 대해 돌연 시정명령을 받으면서 법률적 대응을 검토하기 위해 본 법인의 건축전문변호사와 상담을 진행하셨습니다.
문제의 발단은 시청이 ‘무단증축’을 이유로 해당 건축물의 일부를 원상복구하라는 명령을 내리면서 시작되었습니다.
의뢰인의 배우자는 약 20여 년 전 해당 부동산을 매수하였고, 이후 사망으로 인해 의뢰인이 상속을 통해 소유권을 취득하였습니다.
의뢰인은 상속 이후 단 한 차례도 건축물의 구조를 변경하거나 증축한 사실이 없었고, 수십 년간 건물이 합법적으로 존재한다고 믿어왔습니다.
그러나 2024년, 화재안전 특별점검 과정에서 건축허가가 확인되지 않은 부분이 적발되었고, 행정청은 이를 근거로 시정명령 및 2차 촉구 명령을 발했습니다.
의뢰인은 건축전문변호사를 선임하여 행정소송을 통해 시정명령 취소 판결을 받아보고자 했습니다.
건축법상 위반건축물 시정명령
건축법은 허가를 받지 않은 건축물 또는 신고를 하지 않은 증축 등에 대하여 허가권자가 허가 또는 승인 취소, 건축물 해체 및 증축, 사용금지 등 시정명령을 내릴 수 있도록 규정하고 있습니다.
해당 명령을 이행하지 않을 경우 이행강제금 부과 대상이 됩니다.
통상적으로 건축물 1㎡당 시가표준액의 50%에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액을 산정합니다.
[대통령령으로 정한 이행강제금 비율]
2. 건축전문변호사 | 위반건축물 소송의 핵심 쟁점과 변론
건축전문변호사의 사건 판단 결과, 위반건축물 시정명령의 실질적 부담이 지나치게 크다는 점을 확인할 수 있었습니다.
행정청이 무단증축 부분이라 지적한 구간은 이미 건축물의 주요 구조체로 기능하고 있었기 때문에 해당 부분만을 철거하는 것은 구조적으로 불가능에 가까운 상황이었습니다.
결국 건물을 통째로 철거하지 않는 한 명령을 이행할 수 없는 현실적 한계에 봉착했습니다.
예상되는 철거비용은 약 3억 원에 달했습니다.
이는 상속인인 의뢰인에게 감당하기 어려운 수준의 경제적 부담이었습니다.
의뢰인은 우선 행정심판을 제기했으나 결과는 기각된 상황이었으므로, 이에 본 법인의 건축전문변호사는 다음과 같은 방향으로 소송에 대응하게 되었습니다.
행정처분의 명확성 원칙 위반 주장
건축전문변호사는 시정명령과 같이 상대방에게 의무를 명하는 행정처분은 상대방이 이행해야 할 의무의 내용과 범위가 구체적으로 특정되어야 함을 피력했습니다.
특히 처분 대상은 행정상 의무자 자신이 스스로 이를 이행할 수 있도록 해야 하지만, 행정청이 제시한 ‘처분서’에는 건축물에서 무단증축 부분이 차지하는 면적과 그 위치, 위반 행위의 일시와 종료 등이 구체적으로 기재되어 있지 않았습니다.
또한 행정청이 정정통보를 한 것 또한 시정 기한 이전이었으므로, 처분이 명한 시정대상을 구체적으로 특정하기 어려웠으므로 위법함을 강력히 주장했습니다.
행정청의 장기간의 묵인과 신뢰보호의 원칙
건축전문변호사 TF는 행정청이 수십 년 동안 아무런 제재나 행정조치를 취하지 않았다는 점에도 주목했습니다.
의뢰인의 배우자가 해당 건축물을 매수하기 이전부터 이미 위반 상태가 존재했을 가능성이 높았고, 그 이후 20년 이상 행정청이 시정명령은 물론 이행강제금 부과조차 하지 않은 채 사실상 방치해왔다는 점이 확인되었습니다.
이러한 사정은 일반 국민의 입장에서 보면 해당 건축물이 적법하게 승인된 건축물로 인식될 수밖에 없습니다.
특히 상속인인 의뢰인은 당시 위반사실을 인지하거나 인지할 만한 사정이 전혀 없었으며 행정청의 장기간 침묵은 곧 ‘공적인 신뢰’를 형성했다고 보아야 했습니다.
따라서 뒤늦게 내려진 시정명령은 선의의 승계인(의뢰인)에게 불이익을 주는 것으로서, 신뢰보호의 원칙에 반한다고 주장했습니다.
비례원칙 위반과 재량권 남용
건축전문변호사는 또 다른 축으로 ‘비례의 원칙’을 중점적으로 검토했습니다.
의뢰인의 건축물은 일부 철거가 불가능한 구조적 특성을 가지고 있었으며 명령을 이행하기 위해서는 결국 전체 철거가 불가피했습니다.
이와 같은 현실을 무시한 처분은 목적 달성을 위한 수단으로서 과도하였으며 의뢰인이 감당해야 할 비용은 약 3억 원으로 공익의 필요에 비해 현저히 불균형했습니다.
결국 행정청이 재량권을 행사함에 있어 사익과 공익을 적절히 비교형량하지 않았고, 그 결과 재량권의 일탈·남용이 있었다는 점을 논리적으로 입증했습니다.
3. 건축전문변호사 | 법원, 시정명령 처분 취소 판결
사건을 심리한 법원은 건축전문변호사의 주장을 모두 받아들였습니다.
법원은 행정청이 수십 년 동안 사실상 아무런 조치를 취하지 않은 점, 그리고 해당 건축물이 구조적으로 철거가 어려운 특성을 가진 점을 종합적으로 고려하였습니다.
이에 법원은 다음과 같은 판결을 선고했습니다.
- 피고가 원고에게 내린 위반건축물 시정명령을 취소한다.
- 소송비용은 피고가 부담한다.
이로써 의뢰인은 막대한 철거비용 부담에서 벗어나 건축물의 존속을 유지할 수 있게 되었고, 행정청의 위법한 처분에 대한 법적 정당성을 회복했습니다.
건축법은 위반건축물의 시정명령이나 이행강제금 부과를 명시하고 있으나 행정청의 모든 처분이 적법한 것은 아닙니다.
위반건축물에 대한 시정명령 등 행정처분에 대해 다투려면 건축물의 구조적 특성, 공익과 사익의 균형 및 처분의 위법성 등이 종합적으로 고려되어야 합니다.
위반건축물과 관련하여 시정명령·이행강제금 등으로 인해 과도한 부담을 겪고 계시다면 건축전문변호사와의 상담을 통해 합리적 해결 방안을 모색하시기 바랍니다.
건축법 및 행정법의 정밀한 해석을 통해 의뢰인의 권익이 부당하게 침해되지 않도록 적극적으로 조력하겠습니다.
