부동산법률사무소에서 알려주는 임대인계약해지통보 대응 방법

사건을 맡은 부동산변호사는 가장 먼저 계약서를 한 줄 한 줄 다시 들여다봤습니다.

피고가 무엇을, 언제까지 하기로 약속했는지. 그리고 그 약속이 실제로 지켜졌는지.

확인 결과는 명확했습니다.

계약서에 명시된 기한이 이미 지났음에도 토지 용도 변경 허가는 완료되지 않았고, 건축 설계 관련 서류 역시 제대로 제출되지 않은 상태였습니다.

부동산변호사는 피고가 계약상 의무를 이행하지 않았다는 사실을 뒷받침하는 자료를 하나하나 수집해 법원에 제출했습니다.

"이 소송은 회사를 지키기 위한 절차입니다"

부동산변호사가 재판 과정에서 강조한 것은 하나였습니다.

이 계약을 그대로 두면 의뢰인 회사의 피해는 계속 커질 수밖에 없다는 점입니다.

이미 계약금이 묶여 있었고, 피고의 계약 미이행으로 회사 경영 전반에 타격이 이어지고 있었습니다.

상대방이 의무를 저버린 계약에 계속 타격을 받으며 발이 묶여 있어야 할 이유는 없었습니다.

부동산변호사는 이번 소송이 의뢰인 기업이 경영을 회복하기 위해 반드시 필요한 절차라는 점을 법원에 강조했습니다.

그 결과, 법원은 의뢰인의 손을 들어주었습니다.

해당 부동산 매매계약의 무효가 확인되면서, 박 대표는 상대방의 계약 불이행으로 묶여 있던 계약에서 벗어날 수 있게 되었습니다.

사례에서 알 수 있듯이 기업 간 부동산 매매는 일반 거래보다 법적·세무적·상업적으로 훨씬 복잡합니다.

특히 이번 사례처럼 용도 변경 허가, 서류 제출 기한 같은 특약 사항이 거래의 핵심이 되는 경우가 많습니다.

따라서 부동산 매매계약서를 작성할 때는 부동산 표시, 매매대금, 위약금 및 해제 조건, 권리 상태, 특약 사항을 꼼꼼히 기재하고 부동산의 법적 하자나 기존 채무 등도 사전에 철저히 확인해야 합니다.

계약서에 서명했다고 다 유효한 게 아닙니다.

무효인 계약은 체결한 순간부터 법적 효력이 없을 수 있습니다.

대표적인 경우는 이렇습니다.

· 사회질서에 반하는 계약

· 상대방의 경솔·무경험을 이용한 현저히 불공정한 계약

· 서로 짜고 만든 가짜 계약

무효는 따로 취소나 해제를 통보하지 않아도 효력이 없으므로, 이미 넘긴 돈이나 부동산은 원칙적으로 돌려달라고 할 수 있습니다.

하지만 함정이 있습니다.

반사회적 계약처럼 불법적인 이유로 건넨 돈은 돌려받지 못할 수도 있습니다(민법 제746조).

즉 "무효니까 다 돌려받는다"는 생각은 위험합니다.

그러니 내 계약이 정말 무효인지, 무효라면 돈까지 돌려받을 수 있는지 부동산법률사무소에 자문을 구하는 것이 좋습니다.

취소는 일단 유효하게 맺어진 계약을 나중에 뒤집는 것입니다.

대표적으로 이런 경우가 해당할 수 있습니다.

· 계약의 핵심 내용을 착각한 경우

· 상대방에게 속아서 계약한 경우

· 협박을 받아 계약한 경우

단, 속았다는 사실만으로 계약이 저절로 사라지지 않습니다.

반드시 상대방에게 "취소한다"는 의사를 표시해야 계약이 처음부터 무효였던 것으로 됩니다.

시간 제한도 있습니다.

속은 걸 안 날부터 3년, 계약한 날부터 10년이 지나면 취소권 자체가 사라집니다(민법 제146조).

단순한 변심이나 사소한 착각은 취소 사유가 되지 않습니다.

이때 "과장광고였다"와 "속았다"는 법정에서 다르게 취급될 수 있기에, 취소 기간이 끝나기 전에 부동산법률사무소에서 기망을 입증할 수 있는지부터 확인해야 합니다.

해제는 상대방이 계약상 의무를 지키지 않았을 때 계약을 되돌리는 것입니다.

부동산 매매에서는 이런 경우가 대표적입니다.

· 매수인이 잔금을 안 내는 경우

· 매도인이 소유권 이전을 미루는 경우

이때 "약속 안 지켰으니 계약 끝"이라고 상대방에게 일방적으로 통보하면 오히려 역풍을 맞을 수 있습니다.

원칙적으로 상당한 기간을 정해 먼저 이행을 요구해야 합니다(민법 제544조).

그래도 이행하지 않을 때 비로소 해제할 수 있습니다.

해제 요건을 못 갖추면 내가 계약을 깬 사람이 될 수도 있습니다.

적법하게 해제하면 양쪽 모두 받은 것을 돌려주는 원상회복 의무가 생깁니다(민법 제548조).

다만 해제 통보 한 줄 때문에 위약금을 물어야 할 수도 있으니, 통보하기 전에 부동산법률사무소에서 해제 요건과 순서를 점검받는 것이 좋습니다.

계약 관련 서류를 원본으로 모으세요.

매매·분양계약서, 특약, 중개대상물 확인·설명서, 분양 카탈로그, 투자설명 자료가 기본입니다.

장부를 떼어 보세요.

등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원으로 용도 제한, 허가구역 여부, 위반건축물 표시를 확인합니다.

상대 법인의 법인등기부를 확인하세요.

계약 당시 대표이사가 정당한 대표권을 가졌는지 살핍니다.

의사표시를 남기세요.

취소나 무효를 주장하려면 내용증명으로 그 의사를 명확히 상대방에게 전달해 두는 것이 좋습니다.

잔금이나 중도금 지급을 멈추기 전에 먼저 검토하세요.

무효·취소 주장이 받아들여지지 않으면 오히려 내 쪽이 채무불이행 책임을 질 수 있습니다.

직접 증거가 없을 때는 여러 정황을 모아 사실관계를 재구성합니다.

이때 각 자료가 무엇을 입증하는지가 중요합니다.

· 청구취지

무효·부존재 확인, 매매대금 반환, 등기말소 중 무엇을 어떤 조합으로 구할지 정합니다.

대금 반환과 등기말소는 동시이행 관계가 문제 될 수 있어 함께 검토해야 합니다.

· 청구원인

무효 사유인지, 취소 사유인지, 해제 사유인지 법적 근거를 특정해야 하며 주위적으로 무효를, 예비적으로 취소나 해제를 주장하는 방식도 가능합니다.

· 상대방 예상 주장

"광고일 뿐이다", "사업가로서 위험을 감수했다", "매수인이 이사회 결의 흠결을 알 수 있었다", "취소 기간이 지났다" 같은 항변에 대비한 반박 자료를 미리 준비합니다.

· 입증자료

계약서와 특약, 광고물, 녹음·메신저, 공적 장부, 지급 내역, 실사자료를 쟁점별로 묶어 정리합니다.

· 기간과 이자

취소권은 3년·10년 제척기간(민법 제146조)이 있으므로 이를 잘 확인해야 합니다.

또한 상대방이 악의의 수익자로 인정되면 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 하므로(민법 제748조), 상대방이 언제부터 사실을 알았는지도 정리해 두는 것이 좋습니다.

부동산법률사무소의 부동산변호사가 실제로 하는 일은 무엇일까요?

부동산변호사는 사건에 대응하기 앞서, 증거부터 수집합니다.

홈페이지나 광고처럼 금방 사라지는 자료를 저장해 두고, 필요하면 상대방 재산이 빠져나가지 않게 묶어 둡니다.

그다음 누가 언제 어떤 말을 했고 그게 계약에 어떤 영향을 줬는지 시간순으로 정리해 어떤 청구를 할지 정합니다.

이어서 법원에 낼 서류를 쓰고, 상대방이 숨긴 자료도 법원을 통해 받아냅니다.

마지막으로 재판에서 상대 주장에 반박하고 증인신문과 조정까지 사건을 전략적으로 이끌고 갑니다.

"근데 이 절차를 꼭 대형로펌에서 진행해야 하나요?"

대형상가·빌딩 관련 소송에서는 여러 분야가 함께 움직여야 할 때도 있습니다.

예를 들어 상대가 법인이라면 회사법 쟁점이, 대금 반환 과정에서는 양도소득세·취득세 같은 조세 쟁점이 따라오는 것입니다.

대한민국 9위 로펌 대륜(25년 국세청 부가가치세 신고 기준)은 부동산 매매계약에 대한 사안에 대해 부동산·기업법무·조세 분야 변호사가 TF를 이루어 함께 검토하고 있습니다.

또한 삭제된 메신저나 녹음 자료처럼 복원이 필요한 경우에는 디지털포렌식센터와 협력해 법원에 제출할 수 있는 형태로 자료를 정리하는 방식도 검토할 수 있습니다.

결국 대형상가·빌딩 매매계약 무효 확인 소송에서는 상대방이 무엇을 잘못했는지만 주장해서는 부족합니다.

어떤 법리로, 어떤 증거를 묶어, 어떤 청구로 구성하는지가 핵심입니다.

현재 가진 계약서와 자료만으로 무효나 취소를 주장할 수 있는지 판단하기 어렵다면, 취소 기간이 지나기 전에 🔗부동산변호사 법률상담예약을 통해 사실관계와 증거부터 검토받아 보시기 바랍니다.