계약명의신탁 | 매도인 선의, 악의에 따른 효력, 계약명의신탁 무효인 경우는?

CONTENTS

1. 계약명의신탁이란?
- - 자주 쓰는 용어
2. 계약명의신탁 무효인 경우는?
- - 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐을 때
- - 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었을 때
3. 계약명의신탁, 매도인의 선의, 악의에 따른 효력은?
- - 매도인이 선의일 경우
- - 매도인이 악의일 경우
4. 계약명의신탁에 따른 처벌은?
- - 신탁자 처벌 수위
- - 수탁자 처벌 수위
5. 계약명의신탁 적발됐다면 대응 방법은?
- - 대륜이 필요한 이유

1. 계약명의신탁이란?

계약명의신탁이란 수탁자가 매매 계약의 당사자가 돼 매매계약을 체결한 후 수탁자 앞으로 등기를 이전하는 형식의 명의신탁을 말합니다.

여기서 신탁은 일정한 목적을 가지고 재산등의 관리 및 처분을 타인에게 맡기는 것을 말합니다.

자주 쓰는 용어

자주 쓰이는 용어를 알기 쉽게 설명해드리겠습니다.

명의신탁

부동산에 관한 소유권 또는 그 밖에 물권을 보유한 자, 사실상 취득했거나 앞으로 취득하려는 자가 타인과의 사이에서 자신이 부동산에 관한 물권을 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 타인의 명의로 하기로 하는 약정

명의신탁자

명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자

명의수탁자

명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자

실명등기

명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 명의신탁자의 명의로 등기하는 것

2. 계약명의신탁 무효인 경우는?

계약명의신탁 무효인 경우에 대해 살펴보겠습니다.

계약명의신탁이란 부동산을 살 때 실제로 돈을 낸 사람이 따로 있는데, 계약과 등기만 다른 사람 이름으로 해 두는 것을 말합니다.

이 방식은 부동산실명법에서 금지하고 있어 원칙적으로 약정 자체가 처음부터 무효입니다. 다만 등기가 모두 무효가 되는지는 상황에 따라 달라집니다.

매도인이 명의신탁 사실을 몰랐을 때

매도인이 이런 사정을 전혀 알지 못했다면 명의수탁자(이름을 빌려준 사람) 앞으로 한 소유권 이전등기는 유효합니다.

이 경우 수탁자가 부동산의 완전한 소유자가 되며 명의신탁자는 부동산을 돌려달라고 요구할 수 없습니다.

다만 명의신탁자가 실제로 매수대금을 냈다면 수탁자에게 그 돈이나 세금 등 지출한 비용을 돌려달라고 청구할 수 있습니다.

즉 부동산을 직접 돌려받을 수는 없지만, 금전적으로는 정산을 요구할 수 있는 것입니다.

매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었을 때

반대로 매도인이 이 사실을 알고 있었다면 매매계약도 등기도 모두 무효가 됩니다.

부동산의 소유권은 애초에 매도인에게 그대로 남아 있게 되고 명의신탁자 역시 부동산을 소유할 수 없습니다.

이때 명의신탁자는 부동산을 요구할 수 없고 지급한 매수대금이나 관련 비용을 부당이득 반환 청구로 돌려받는 방식으로 대응해야 합니다.

결국 계약명의신탁은 약속 자체가 항상 무효로 판단되지만 등기 효력은 매도인이 신탁 사실을 알고 있었는지가 관건입니다.

명의신탁소송 대응 방법은?

3. 계약명의신탁, 매도인의 선의, 악의에 따른 효력은?

계약명의신탁은 매도인의 선의와 악의에 따라 그 효력이 달라집니다.

매도인이 선의일 경우

계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁인지 몰랐던 경우를 매도인이 선의인 경우라고 표현합니다.

이 경우에는 매매계약은 유효하게 봐 명의수탁자가 부동산의 소유권을 갖게 됩니다.

이에 신탁자는 수탁자에게 제공한 매수자금을 반환할 것을 청구할 수 있으나, 수탁자가 그 부동산을 제3자에게 처분해 받은 대금은 청구할 수 없습니다.

다음은 매도인이 선의일 때 명의신탁자가 매수자금을 돌려받을 수 있는 주요 방법과 필요한 증거를 정리한 표입니다.

구분	필요 증거·자료	유의사항
부당이득 반환청구	▶부동산 매매계약서 사본 ▶명의신탁 약정 관련 문자·카톡·녹취 등 ▶매수대금 계좌이체 내역, 현금영수증, 차용증 등 자금 출처 증빙	• 부동산 자체는 반환 청구 불가 • 수탁자가 제3자에게 부동산을 팔아 받은 대금은 청구 불가
부당이득에 따른 지연손해금 청구	▶부당이득 반환청구 관련 소장 ▶지급·요구일자 입증자료(내용증명, 지급요구서 등)	• 지연손해금 산정은 소 제기일 또는 청구일 기준으로 법원이 판단
대여금 반환청구(차용관계 주장)	▶차용증·차용계약서, 차용 합의 내용이 담긴 통신기록	• 실제 대여 사실·합의 내용이 인정돼야 하며, 부당이득 청구보다 입증 부담이 큼

소송 전 수탁자에게 매수자금 반환을 요구하는 내용증명을 보내 두면 향후 소송에서 지급요구 사실과 시점을 입증할 수 있습니다.

또, 매수자금이 자신의 자금이었음을 입증할 계좌거래내역·세금 신고 자료·차입금 원천 자료 등을 준비해야 합니다.

매도인이 악의일 경우

계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁인 것을 알았던 경우를 매도인이 악의인 계약명의신탁이라고 표현합니다.

이런 경우에는 매도인과 수탁자 사이의 매매계약은 무효가 됩니다.

따라서 매도인이 소유권을 여전히 갖게 됩니다. 만일 매도인이 수탁자로부터 매매대금을 받은 경우에는 매도인에게는 손해가 발생했다고 볼 수 없어 매도인은 수탁자에게 손해배상을 청구할 수 없습니다.

다만 신탁자는 수탁자에게 제공한 매수자금은 반환할 것을 청구할 수 있습니다.

또한, 매도인이 악의인 경우에는 형법에 의해 교사 및 방조범으로 처벌될 수 있습니다.

▶매도인(악의) 형사 처벌 방어하려면?

구분	주요 대응 포인트	필요 소명 자료
고의성·공모 부인	명의신탁 구조를 몰랐거나 부동산실명법 위반 의도가 없었다는 점을 입증	▶거래 전·후 통신기록(문자, 메신저, 이메일) 중 명의신탁 합의 정황이 없는 내용 ▶계약 당시 작성된 매매계약서·중개계약서·설명서 등 정상거래를 보여주는 서류
적극적 교사·방조 부재	명의수탁자나 명의신탁자가 법을 위반하려는 계획을 매도인이 주도하거나 조력하지 않았음을 주장	▶거래 경위 진술서 ▶중개업자·제3자 진술서(매도인이 단순히 통상 거래만 했음을 입증)
정상거래 관행 소명	명의신탁 의도와 무관하게 매도인 입장에서 일반 부동산 매매 절차를 따랐음을 강조	▶거래대금 수수 내역(정상적인 대금 결제 흐름 증빙) ▶부동산 중개업소의 거래 정상성 확인서

▶매수인(명의신탁자·명의수탁자) 형사 처벌 방어하려면?

구분	주요 대응 포인트	필요 소명 자료
고의성·범의 부정	부동산실명법 위반 의사가 없었음을 주장 (예: 단순 자금 대여나 편의 제공으로 오인)	▶명의신탁 약정 부존재를 보여주는 대화·계약 부재 증빙 ▶부동산 매수 목적과 자금 출처를 명확히 한 금융기록
피해·이익 부재 강조	제3자 피해가 없고 공공의 거래질서를 침해하지 않았다는 점을 강조	▶실제 손해나 사회적 위험이 없다는 감정·감정평가 자료
자진 시정·협력	위법 사실 인지 후 빠른 시정(등기 이전·정상화 등)과 수사 협력으로 선처 호소	▶자진 신고서·등기 정상화 서류 ▶시정합의서, 조정합의서 등