재개발 토지·주택 분리 상속, 기준일 이후 등기라도 각자 분양대상자가 될 수 있다는 대법원 판결

재개발 정비구역 내 토지와 건물을 소유하던 A씨는 관리처분계획 기준일 이전에 사망했습니다.

A씨의 상속인들은 상속재산분할협의를 통해 90㎡를 초과하는 하나의 대지 범위에 속하는 토지와 주택을 각각 나누어 소유하기로 했습니다.

그러나 상속인들이 협의분할을 이유로 소유권이전등기를 마친 날은 기준일 이후였습니다.

이후 상속인들은 각자 독립된 분양대상자에 해당한다고 주장하며 분양신청을 했습니다.

하지만 조합은 상속등기가 기준일 이후에 이루어졌다는 이유로 이를 인정하지 않았습니다.

조합은 관리처분계획 기준일 당시 토지와 주택이 사망한 A씨 명의로 등기되어 있었다는 이유로 상속인 전체를 1인의 분양대상자로 판단하고, 1주택만 공급하기로 했습니다.

서울고등법원도 등기접수일을 기준으로 판단한 조합의 결정을 인정했습니다.

그러나 상속인들은 상속재산분할의 효력은 사망 시점으로 소급한다는 민법상 원칙에 따라 각각 독립된 분양대상자로 인정받아야 한다며 불복했습니다.

▶ 사건 흐름

피상속인 사망(관리처분계획 기준일 이전) → 토지·주택 상속재산분할협의 → 상속등기 → 상속인들의 개별 분양신청 → 조합의 1주택 공급 결정 → 원심에서 조합 측 판단 인정 → 대법원 파기환송

결국 대법원에서는 상속으로 인한 소유권 취득 시점을 어떻게 판단해야 하는지, 조합이 상속인들의 독립된 분양대상자 지위를 부정할 수 있는지가 핵심 쟁점이 됐습니다.

「도시 및 주거환경정비법」 제76조는 1세대 또는 1명이 여러 주택이나 토지를 소유하더라도 원칙적으로 1주택만 공급하도록 규정하고 있습니다.

다만 시·도조례에 따라 예외가 인정될 수 있습니다.

이 사건에 적용된 구 서울시 도시정비조례는 기준일 전에 90㎡를 초과하는 대지의 토지와 주택을 소유하던 사람이 사망해 상속인들이 나누어 소유한 경우, 일정한 요건을 충족하면 각각 독립된 분양대상자로 인정할 수 있도록규정했습니다.

대법원은 이 예외 규정을 적용할 때 상속의 특성을 고려해야 한다고 판단했습니다.

「민법」 제997조와 제187조에 따르면 상속은 사망과 동시에 시작되며, 부동산을 상속받을 때 반드시 등기를 마쳐야 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.

또한 제1015조에 따라 상속재산분할의 효력은 원칙적으로 상속이 시작된 시점으로 거슬러 올라갑니다.

대법원은 이러한 상속의 특성을 고려해 피상속인이 기준일 전에 사망했다면, 상속등기가 기준일 이후에 이루어졌다는 이유만으로 독립된 분양대상자 지위를 부정할 수 없다고 판단했습니다.

대법원은 상속재산분할을 통한 분리 소유가 모두 인정되는 것은 아니라고 판단했습니다.

추가 분양권 확보만을 목적으로 상속재산을 분할해 권리남용이나 신의성실의 원칙에 반하는 특별한 사정이 있다면 예외가 될 수 있습니다.

다만 상속재산을 나누어 소유했다는 사실만으로 투기적 행위라고 단정할 수는 없습니다.

대법원은 이러한 특별한 사정에 대한 입증책임이 사업시행자에게 있다고 밝혔습니다.

따라서 조합이 독립된 분양대상자 지위를 부정하려면 분할협의의 목적과 경위 등 권리남용을 뒷받침할 구체적인 자료를 제시해야 합니다.

대법원은 상속재산분할협의의 소급효와 조례상 예외 규정을 고려하지 않고 등기접수일을 기준으로 분양자격을 부정한 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송했습니다.

대법원의 핵심 판단

이번 판결은 재개발 분양자격 판단 시 등기 시점뿐 아니라 상속의 법적 효력도 고려해야 하며, 권리남용을 이유로 분양자격을 부정하려면 조합이 이를 입증해야 한다는 점을 명확히 했습니다.

재개발 구역 내 부동산을 소유하고 있더라도 반드시 독립적인 분양대상자로 인정되는 것은 아닙니다.

특히 공동상속이나 지분 소유 관계에 있다면 상속재산분할협의 내용과 권리 귀속 시점, 해당 정비구역에 적용되는 조례 및 사업 기준 등을 확인해야 합니다.

조합설립인가 전부터 자신의 권리관계를 검토하고, 향후 분양신청 과정에서 문제가 될 수 있는 사항을 미리 파악하는 것이 좋습니다.

재개발 사업 참여를 위해 상속재산을 분할하거나 공유지분을 정리하려는 경우에는 분양자격뿐 아니라 세금 문제도 함께 검토해야 합니다.

지분 정리 방식에 따라 취득세·양도소득세·증여세 등 세금 부담이 달라질 수 있으며, 권리관계 변경이 분양대상자 판단에 영향을 미칠 가능성도 있습니다.

따라서 조합설립인가 전 단계에서 지분 정리의 필요성과 법적 효과를 확인하고, 예상 세금까지 시뮬레이션한 후 진행하는 것이 바람직합니다.

“상속등기가 기준일 이후인데 상속인 모두에게 분양자격이 생길까?”

“분양권 추가 확보를 위한 형식적인 상속재산분할협의라면 어떻게 대응해야 할까?”

재개발 조합의 분양대상자 심사는 단순한 소유권 확인에 그치지 않습니다.

도시정비법과 조례의 해석, 상속재산분할의 효력, 관리처분계획의 적법성, 권리남용에 관한 입증책임까지 종합적으로 검토해야 합니다.

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• 상속재산분할협의에 따른 분양자격 검토

• 도시정비법 및 도시정비조례 적용 여부 분석

• 권리남용 관련 입증자료 확보 및 검토

• 관리처분계획 수립·변경 관련 법률 자문

• 관리처분계획취소소송 등 행정쟁송 대응

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