함께 살던 가족에게 상속받은 집, 공동상속주택 특례로 비과세 될까? 대법원의 비과세 판단 기준

A는 과세관청의 양도소득세 부과처분을 취소해 달라는 소송을 제기했습니다.

특례 조항에는 같은 세대원에게서 상속받은 경우는 제외한다는 문구가 없다는 점이 원고 측 주장의 근거였습니다.

하지만 원심은 A의 주장을 받아들이지 않았습니다.

원심은 제1심 판결을 내린 이유를 인용하면서, 이 특례는 원칙적으로 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 1세대인 경우에는 적용되지 않는다고 보았습니다.

이에 따라 같은 전제에서 이루어진 양도소득세 부과처분도 적법하다고 판단한 것입니다.

A는 원심이 특례 조항의 해석을 잘못했다며 상고했고, 사건은 대법원까지 넘어갔습니다.

대법원은 먼저 특례 조항이 무엇을 정하고 있는지 확인했습니다.

공동상속주택 특례는 여러 상속인이 집 한 채를 함께 상속받은 경우, 그 집을 상속인 중 한 사람만의 주택으로 보는 제도입니다.

원칙적으로 상속지분이 가장 큰 사람의 주택으로 보고, 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 그다음은 나이가 많은 사람의 주택으로 봅니다.

나머지 상속인은 공동상속주택이 아닌 다른 집을 팔 때, 이 집을 주택 수에서 빼고 1세대 1주택 비과세 여부를 판단받을 수 있습니다.

이 사건에서는 A와 아들 C의 지분이 같았고 C가 해당 주택에 살고 있었으므로, 특례가 적용된다면 공동상속주택은 C의 주택으로 보게 됩니다.

해당 조항에는 '같은 세대원에게서 상속받은 경우를 제외하는 문구'는 문구가 없기 때문에 여기까지만 보면 A도 특례를 받을 수 있을 것처럼 보입니다.

하지만 대법원이 판단을 달리한 이유는 특례를 만든 목적에 있었습니다.

대법원은 이 특례가 상속으로 집을 공동소유하게 됐을 때 "공유자 전원이 각각 1주택을 소유하는 것으로 보는 불합리함을 제거"하기 위한 것이라고 보았습니다.

즉 집 한 채를 여럿이 나눠 상속받았다는 이유만으로 상속인 모두의 주택 수가 늘어나는 불합리함을 막기 위한 제도라는 것입니다.

그러나 A처럼 피상속인과 같은 세대였다면 이야기가 달라집니다.

피상속인의 집과 상속인의 집은 상속 전부터 이미 '한 세대가 가진 집'으로 함께 세어지기 때문입니다.

대법원은 이러한 특례의 입법 취지 및 문언, 체계를 근거로 다음과 같이 판시하며 원고 측 주장이 받아들여질 가능성이 차단됐습니다.

재건축·재개발 사업에서 관리처분계획인가를 받으면, 기존 주택은 새 아파트에 입주할 수 있는 권리인 '조합원입주권'으로 바뀝니다.

세법은 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 이 조합원입주권도 주택 수에 포함합니다.

따라서 주택과 조합원입주권을 함께 가진 1세대가 주택을 팔면 원칙적으로 비과세를 받을 수 없습니다(소득세법 제89조 제2항).

다만 주택 취득 및 입주권 취득 시점, 기존 주택의 보유·거주 요건 등을 함께 검토해야 합니다.

한편 조합원입주권을 상속받은 경우에는 별도의 비과세 특례를 검토해야 합니다.

다만 피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 보유하지 않았는지, 일반주택이 상속개시 당시 보유한 주택에 해당하는지, 상속인과 피상속인이 동일 세대였는지 등을 확인해야 합니다.

단, 예외가 없는 것은 아닙니다.

상속개시 당시 같은 세대였더라도 동거봉양을 위해 세대를 합친 경우에는 예외적으로 특례가 적용될 수 있습니다.

따라서 부모와 함께 거주했다는 사실만으로 특례가 인정되는 것은 아니며, 합가 경위와 당시 주택 보유 상태를 확인해야 합니다.

이번 사건의 원고도 스스로 비과세 대상이라고 판단해 신고했다가, 신고불성실·납부불성실가산세를 포함해 약 1억 4,888만 원의 양도소득세를 다시 고지받았습니다.

이처럼 자의적인 판단으로 신고하면 가산세까지 부담할 수 있으므로, 다른 집을 팔기 전에 세무사, 조세변호사, 부동산변호사와 특례 적용 여부를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

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아직 공동상속주택 양도 전이라면 비과세 적용 가능성과 처분 순서를 검토하고, 이미 과세처분을 받았다면 처분 근거와 사실관계를 대조해 불복 전략을 검토해야 합니다.

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