CONTENTS
- 1. 임대차계약관계존재확인ㅣ상권이 형성되지 않아 매출이 감소한 의뢰인
- 2. 임대차계약관계존재확인ㅣ연체를 이유로 한 계약해지에 맞선 대응
- - 계약 체결 당시의 사업구조와 수익 발생 방식 설명
- - 해지 기준만 월 단위로 정한 문제
- 3. 임대차계약관계존재확인ㅣ법원이 임대차관계 존속을 인정한 근거
- 4. 임대차계약관계존재확인ㅣ소송을 준비한다면
1. 임대차계약관계존재확인ㅣ상권이 형성되지 않아 매출이 감소한 의뢰인
임대차계약관계존재확인이 필요했던 의뢰인은 공공시설 관리기관과 임대차계약을 체결하고 해당 시설에서 푸드업체를 운영하고 있었습니다.
계약을 준비할 당시에는 해당 공간에 대형 업체가 입점하고 이에 따라 방문객이 유입될 것이라는 내용이 입찰 공고와 사업 제안 과정에서 제시됐습니다.
의뢰인은 시에서 산정한 임대료를 기준으로 계약을 체결하고, 이러한 운영계획을 기대하며 상당한 비용을 투입해 영업을 준비했습니다.
하지만 실제 사업이 시작된 뒤에는 예정됐던 대형 업체가 입점하지 않았고, 당초 계획과 다른 프로그램이 운영됐습니다.
예상했던 만큼 방문객이 유입되지 않으면서 매출 감소와 적자가 이어졌고, 결국 의뢰인은 임대료와 관리비를 정상적으로 부담하기 어려운 상황에 놓였습니다.
의뢰인은 임대료 조정을 요청했지만 일부 차임을 지급하지 못했고, 기관 측은 이를 이유로 임대차계약을 해지하고 사업장을 명도하라는 취지의 내용증명을 발송했습니다.
계속 운영하던 사업장에서 퇴거해야 할 상황에 놓인 의뢰인은 계약이 실제로 종료된 것인지 확인하고 대응하기 위해 본 로펌을 찾았습니다.
2. 임대차계약관계존재확인ㅣ연체를 이유로 한 계약해지에 맞선 대응
임대차계약관계존재확인소송에서 부동산전문변호사는 계약 당시 계약서에서 정한 차임 지급 단위와 해지 기준이 서로 다른 점을 중심으로 대응했습니다.
계약 체결 당시의 사업구조와 수익 발생 방식 설명
부동산전문변호사는 계약 체결 당시의 사업구조와 수익 발생 방식을 구체적으로 설명했습니다.
해당 사업장은 일반적인 상가와 달리 방문객 수와 행사 운영 여부에 따라 매출 변동이 큰 구조였습니다.
또한 대형 업체의 입점 여부 역시 방문객 유입과 영업수익에 영향을 미치는 요소였습니다.
부동산전문변호사는 계약 규모와 의뢰인이 투입한 자본, 수익 확보에 필요한 기간 등을 고려하면 차임을 1년 단위로 지급하기로 정한 데에는 충분한 이유가 있었다는 점을 강조했습니다.
해지 기준만 월 단위로 정한 문제
기관 측은 연체된 임대료를 지급하지 않으면 계약을 해지하겠다고 통보했고, 이후 영업 중단과 명도 요구에 이어 단전·단수 조치까지 예고했습니다.
이에 부동산전문변호사는 차임 지급은 1년 단위로 정하면서 계약해지 여부를 판단할 때에만 월 단위로 환산해 3개월분을 기준으로 삼은 점을 문제 삼았습니다.
이를 근거로 연차임을 지급하기로 한 계약에서 해지 기준만 월 단위로 환산한 조항은 임차인에게 불리한 약정이며, 이를 근거로 한 해지 통보만으로 계약이 종료됐다고 볼 수 없다는 점을 주장했습니다.
3. 임대차계약관계존재확인ㅣ법원이 임대차관계 존속을 인정한 근거
임대차계약관계존재확인소송에서 법원은 부동산전문변호사의 주장을 검토한 뒤 연체 해지 조항의 효력과 기관 측 해지 통보의 적법성을 판단했습니다.
주요 판단 근거는 다음과 같습니다.
1) 차임 지급 단위와 해지 기준이 달랐던 점
계약상 차임은 1년 단위로 지급하도록 정하면서 연체 해지 기준은 3개월분으로 정한 것은 임차인에게 불리하다고 봤습니다.
2) 1년 단위 지급 약정에 이유가 있었던 점
계약 체결 경위와 계약 규모, 의뢰인이 투입한 자본 등을 고려하면 연차임 방식에는 그에 따른 합리적인 사정이 있었다고 판단했습니다.
3) 계약해지에만 월 단위를 적용한 점
실제 차임 지급에서는 연 단위를 적용하면서 계약을 해지할 때만 월 단위로 환산한 것은 의뢰인에게 일방적으로 불리한 내용이라고 봤습니다.
4) 수익 확보에 일정한 시간이 필요했던 점
방문객 수와 행사 여부에 따라 매출 편차가 크고, 계약 당시 수익 규모를 쉽게 예측하기 어려웠던 사업 특성도 함께 고려했습니다.
이에 법원은 연차임을 12분의 1로 나눈 금액을 1기의 차임으로 보아 3개월분 연체만으로 계약을 해지할 수 있도록 한 부분은 상가건물 임대차보호법에 위반해 임차인에게 불리하므로 효력이 없다고 판단했습니다.
따라서 당시 연체액만으로는 법에서 정한 계약 해지 요건을 충족했다고 보기 어려워, 기관 측의 해지 통보로 임대차계약이 종료됐다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
4. 임대차계약관계존재확인ㅣ소송을 준비한다면
임대차계약관계존재확인이란 임대차계약이 현재도 유효하게 유지되고 있는지를 법원에서 확인받는 절차입니다.
법원이 계약관계의 존재를 인정하면 당사자 사이에서 임대차계약이 계속 유지되고 있다는 점을 재판상 확인받을 수 있습니다.
해당 소송을 준비하기 위해 확인할 내용은 다음과 같습니다.
| 준비 자료 | 확인 내용 |
|---|---|
| 임대차계약서 | 계약기간, 차임, 해지 조항 |
| 임대료 납부내역 | 연체 금액과 지급 시점 |
| 내용증명 | 해지 사유와 통보 내용 |
| 공문·문자·메일 | 계약 및 해지 관련 협의 |
계약해지나 명도 요구를 받았다면 해지 사유가 실제로 성립하는지, 계약 조항이 유효한지부터 확인해야 합니다.
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