CONTENTS
- 1. 토지인도소송이란?
- - 꼭 소송을 제기해야 될까?
- 2. 토지인도소송 제기 결정했다면?
- - 점유취득시효 확인
- - 가처분 신청
- - 내용증명 발송
- 3. 토지인도소송 절차 안내
- - 소장 및 증거 제출 단계
- - 답변서 제출 단계
- - 변론 단계
- 4. 토지인도소송 제기해야 하는 상황일까?
- - 토지인도소송 제기 전 변호사 조력 받아야 할까?
1. 토지인도소송이란?
토지인도소송은 토지, 건물 등을 소유하고 있는 주인이 그 토지의 소유권을 침해하는 사람에게 토지, 건물 등을 다시 반환 받기 위해 법원에 제기하는 소송입니다.
보통 아래의 경우 토지인도소송을 제기하게 됩니다.
2. 임대차계약이 종료됐음에도 임차인이 퇴거를 하지 않는 경우
3. 부동산 경매를 통해 낙찰을 받아 대금을 지불했으나 기존 점유자가 퇴거하지 않는 경우
4. 타인이 컨테이너 등으로 본인 소유의 토지를 침범하고 있는 경우
꼭 소송을 제기해야 될까?
토지인도소송을 제기할 경우 많은 시간과 비용이 소요되기에 부담될 수 있습니다.
이에 소송 외에도 내 소유 건물이나 토지를 무단 점유하고 있는 타인을 상대로 다음과 같은 방법을 이용할 수 있습니다.
1. 해당 건물이나 토지의 매수 제안
2. 해당 건물이나 토지의 사용료 지급 요구
2. 토지인도소송 제기 결정했다면?
토지인도소송을 제기하기로 했다면 이전에 꼭 확인해야 할 사항과 해야 할 조치가 있습니다.
점유취득시효 확인
토지인도소송 전에 꼭 토지점유자의 점유취득시효 성립 여부를 확인해야 됩니다.
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유했다면 토지점유자는 그 소유권을 취득
->20년 간 소유의 의사를 가지고 평온, 공연하게 점유했다면 토지점유자는 그 토지에 대한 소유권을 취득하게 되는 것
소유의 의사를 가진다는 것은 스스로 토지의 주인이라고 생각하고 점유하는 것을 말합니다.
만약 토지의 주인이 타인이라는 것을 알고 점유했다면 소유의 의사를 가지고 있다고 볼 수 없는 것입니다.
가처분 신청
토지인도소송을 제기하기 전에 해야 할 절차는 점유이전금지가처분, 부동산처분금지가처분을 신청하는 것입니다.
가처분이란 금전 채권 이외의 권리 및 확정 판결의 강제집행을 보전하기 위한 제도를 말합니다.
점유이전금지가처분은 부동산에 대한 인도•명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 현상을 그대로 유지하게 하는 가처분입니다.
점유이전금지가처분은 아래의 절차를 따라 신청하면 됩니다.
| 구분 | 필요 서류 | 비고 |
|---|---|---|
| 기본 | 가처분신청서 | 청구취지: ‘피보전권리(소유권이전등기청구 등) 보전을 위해 처분금지’ |
| 증명서류 | ① 등기부등본 | 최신 발급, 소유·권리관계 확인 |
| ② 매매계약서·상속·증여계약 등 권리발생 근거 | 소유권·이전등기청구권 등 피보전권리 입증 | |
| ③ 부동산 표시목록(토지·건물도면) | 지번·면적·구조 명확히 | |
| ④ 처분 우려 소명 자료 매각 의사 확인 문자, 매도 광고, 협의 경과, 제3자 접촉 정황 등 | 처분 위험 구체적 입증 | |
| 절차서류 | ⑤ 담보제공 서류 | 현금·보증보험증권 등 법원 지정 금액 |
| ⑥ 신분증 사본 / 법인등기부등본 | 신청인·대리인 자격 확인 | |
| ⑦ 위임장 및 인감증명서(대리 신청 시) | 변호사 선임계 포함 |
부동산처분금지가처분은 부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권•전세권•임차권 등의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분입니다.
부동산처분금지가처분은 아래의 절차를 따라 신청하면 됩니다.
| 구분 | 필요 서류 | 비고 |
|---|---|---|
| 기본 | 가처분신청서 | 청구취지: ‘피보전권리(소유권이전등기청구 등) 보전을 위해 처분금지’ |
| 증명서류 | ① 등기부등본 | 최신 발급, 소유·권리관계 확인 |
| ② 매매계약서·상속·증여계약 등 권리발생 근거 | 소유권·이전등기청구권 등 피보전권리 입증 | |
| ③ 부동산 표시목록(토지·건물도면) | 지번·면적·구조 명확히 | |
| ④ 처분 우려 소명 자료 매각 의사 확인 문자, 매도 광고, 협의 경과, 제3자 접촉 정황 등 | 처분 위험 구체적 입증 | |
| 절차서류 | ⑤ 담보제공 서류 | 현금·보증보험증권 등 법원 지정 금액 |
| ⑥ 신분증 사본 / 법인등기부등본 | 신청인·대리인 자격 확인 | |
| ⑦ 위임장 및 인감증명서(대리 신청 시) | 변호사 선임계 포함 |
내용증명 발송
토지인도소송 전 가처분 신청도 마쳤다면 🔗내용증명을 보내는 것이 좋습니다.
토지점유자에게 토지인도의 사유와 인도에 대한 기본사항을 안내하는 내용증명을 보내면 소송 절차에서 증거로 활용할 수 있습니다.
내용증명은 정해진 양식은 없으며 보내는 사람과 받는 사람의 인적 사항을 기재하고 발송 목적과 이행 내용을 작성하면 됩니다.
작성 후 접수 우체국에서 수수료를 납부하고 발송하면 됩니다.
3. 토지인도소송 절차 안내
토지인도소송 제기 전 점유취득시효 확인 및 가처분 신청, 내용증명 발송이 끝났다면 아래의 절차에 따라 소송을 제기하면 됩니다.
▶토지인도소송 절차 안내
소장 및 증거 제출 단계
토지인도소송 소장을 작성하려면 청구 취지, 청구 원인을 작성해야 합니다.
또, 토지인도소송에서는 목적물과 상대방을 특정하는 것이 가장 중요합니다.
소장을 접수할 때는 증거 자료를 함께 제출해야 원하는 결과를 얻기 쉽습니다.
이 때 증거 자료로는 계약서, 대화내용 및 토지 소유자임을 확인할 수 있는 등본 등을 제출할 수 있습니다.
특히 아래와 같은 자료들을 수집하면 토지인도소송에 유리합니다.
| 구분 | 주요 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| ① 소유권 증명 | ▸ 등기부등본: 토지 소유자 명의 확인 ▸ 토지대장·지적도 | 가장 기본 증거. 최신 발급(3개월 이내) |
| ② 무단 점유·침범 입증 | ▸ 현장 사진·영상 (드론·CCTV 포함) ▸ 위성사진·지도(네이버 지도 등) ▸ 측량 성과도 (경계·면적 측정) | 점유 위치·면적·침범 상태를 구체적으로 촬영 |
| ③ 불법 점유자 특정 자료 | ▸ 주민등록 초본·건물등기부(무허가 건물일 경우) ▸ 인근 주민·이웃 진술서 | 점유자 인적 사항 및 거주 사실 증명 |
| ④ 손해 발생 입증 | ▸ 지료·임대료 시가 자료 ▸ 공시지가·인근 거래 사례 | 부당이득금 청구나 지료 청구 시 필요 |
| ⑤ 사전 통지·협의 내역 | ▸ 내용증명 우편, 문자·메일 기록 | 협의·철거 요청 이력으로 ‘자발적 해결 노력’ 입증 |
| ⑥ 추가 보조자료 | ▸ 항공사진(국토정보플랫폼 과거 연도 비교) ▸ 행정기관의 단속·민원 처리 결과 | 점유 시점·변경 추적에 유용 |
답변서 제출 단계
소장이 접수되면 법원은 그 부본을 피고에게 송달하며 피고는 소장 부본을 송달 받은 날로부터 30일 내에 답변서를 제출합니다.
피고가 답변서를 제출하지 않으면 ‘무변론 판결 선고기일’이 지정되나, 그 이후라도 피고가 답변서를 제출하면서 구체적으로 답변시 다시 변론이 재개될 수 있습니다.
피고가 답변서를 제출했다면 토지인도소송 절차가 진행되는 것입니다.
변론 단계
소송 절차가 개시되면 변론을 진행하게 됩니다.
원고는 본인이 토지 소유자이며 피고가 계약 기간이 끝났음에도 불법 점유하고 있다는 것을 입증 자료를 토대로 주장합니다.
변론 절차에서는 증인을 채택할 수도 있고, 필요한 경우 부동산전문변호사에게 변론 대리를 맡길 수도 있습니다.
변론기일을 모두 마치고 나면 재판부는 모든 사정을 종합해 판결을 선고합니다.
만일 양 당사자 중 한 명이라도 판결에 불복한다면 항소, 상고 절차를 거치게 될 수도 있습니다.
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4. 토지인도소송 제기해야 하는 상황일까?
다음 경우 중 하나라도 해당된다면 토지인도소송 제기를 고려해 보셔야 합니다.
□ 무단 점유 : 제3자가 소유자 동의 없이 토지를 점유·사용하고 있다.
□ 무허가 건물 설치 : 무단으로 건물·비닐하우스·컨테이너 등을 세워 철거 요구를 거부한다.
□ 경계 침범 : 인접 토지 사용자가 경계를 넘어 울타리·시설물을 설치하거나 토지를 점유하고 있다.
□ 분묘·불법 묘지 설치 : 허락 없이 분묘를 설치하고 이전 요구를 거절한다.
□ 임대차계약 종료 후 미인도 : 임대차·전대차 계약이 끝났음에도 토지를 반환하지 않는다.
□ 점유자 신원 불명 : 무단 경작·적치물이 있으나 점유자가 누구인지 불분명해 협의가 어렵다.
□ 내용증명·협의 불응 : 내용증명 발송·구두 협의에도 점유자가 토지를 비워주지 않는다.
□ 지속적 손해 발생 : 무단 사용으로 인한 지료·임대료 손실 또는 개발·매매 계획에 차질이 생겼다.
토지인도소송 제기 전 변호사 조력 받아야 할까?
토지인도소송을 제기하려면 부동산전문변호사의 조력을 구해 주장을 뒷받침할 수 있는 확실한 증거를 제시하는 것이 좋습니다.
무작정 토지를 돌려달라고 우기는 것은 법정에서 아무런 힘이 없기에 증거로 주장을 뒷받침하는 것입니다.
본 법인은 증거조사센터에서 의뢰인에게 유리한 증거를 합법적인 절차에 따라 수집합니다.
또, 토지인도소송에서 인용 판결을 받아도 피고가 퇴거하지 않을 수 있으며 이 경우 강제집행 등 절차를 밟아 조력할 수 있습니다.
뿐만 아니라 피고의 불법 점유로 정신적 피해 및 손해를 입었다면 민사전문변호사와 협업해 🔗정신적피해보상을 청구하기도 합니다.
이처럼 토지인도소송에서 파생되는 모든 법적 절차에 원스톱 법률 서비스를 제공 받고 싶다면 지금 바로 상담을 요청해주시기 바랍니다.
