전세사기고소를 진행할 때 민사 절차 병행이 중요한 이유

전세사기는 보증금을 돌려받지 못했다고 해서 모두 인정되는 것은 아닙니다.

집주인이 계약 당시 보증금 반환 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨기거나 허위 사실을 고지하여 임차인을 착오에 빠뜨렸는지가 중요한 판단 기준이 됩니다.

예를 들어 집에 이미 많은 빚이 잡혀 있는데 이를 알리지 않거나, 한 집을 여러 사람과 중복으로 계약한 경우 문제가 될 수 있습니다.

따라서 전세사기고소에서는 집주인이 계약 과정에서 중요한 사실을 숨기거나 거짓으로 설명했는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

전세사기는 집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이었거나, 이를 숨긴 채 계약을 체결한 경우 사기죄가 문제될 수 있습니다.

다만 보증금이 반환되지 않았다는 사정만으로 곧바로 전세사기가 인정되는 것은 아니며 계약 당시 상황과 집주인의 의도 등을 종합적으로 살펴 판단하게 됩니다.

전세사기고소는 집주인의 책임을 묻기 위한 절차이지만 고소만으로 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

형사 절차에서는 집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 생각이 없었는지, 계약 과정에서 거짓말이나 중요한 사실을 숨긴 것은 없는지 등을 수사하게 됩니다.

반면 민사 절차는 실제로 보증금을 돌려받기 위해 진행하는 절차입니다.

보증금 반환청구나 손해배상 청구 등을 통해 보증금을 돌려받기 위한 절차를 진행할 수 있습니다.

따라서 전세사기 사건에서는 집주인의 책임을 묻는 형사 절차와 보증금 회수를 위한 민사 절차를 함께 검토하는 경우가 많습니다.

특히 상대방 재산에 대한 가압류 등 추가 조치가 필요한 상황도 있어 초기부터 대응 방향을 종합적으로 살펴보는 것이 중요합니다.

1. 고소장 제출
2. 전세계약서·입금내역 등 증거 제출
3. 경찰 조사
4. 검찰 송치 여부 결정
5. (송치 시) 검사의 기소 여부 판단
6. 형사재판 진행

전세사기고소가 접수되면 경찰은 계약 체결 경위와 집주인의 행위 등을 조사하게 됩니다.

이 과정에서 전세계약서, 보증금 송금 내역, 대화 내용, 등기부등본 등이 주요 자료로 활용될 수 있습니다.

경찰 수사 결과 혐의가 인정된다고 판단되면 사건은 검찰로 송치되며 검사는 추가 검토를 거쳐 기소 여부를 결정합니다.

이후 재판에서 사기 혐의가 인정되면 형사처벌이 내려질 수 있습니다.

1. 내용증명 발송
2. 임차권등기명령 신청
3. 소장 접수
4. 피고 답변서 제출
5. 변론
6. 판결 선고

내용증명은 집주인에게 보증금 반환을 요구했다는 사실을 남기기 위해 발송합니다.

이후 이사를 해야 하는 경우에는 임차권등기명령을 신청해 집을 비우더라도 기존 임차인의 권리를 유지할 수 있습니다.

보증금이 반환되지 않으면 법원에 보증금 반환청구 소송을 제기하게 되며, 집주인은 이에 대한 답변서를 제출할 수 있습니다.

이후 법원은 양측의 주장과 제출된 자료를 검토한 뒤 판결을 선고하게 됩니다.

전세사기고소를 준비할 때는 계약 경위부터 증거 자료, 집주인의 재산 상황까지 종합적으로 확인할 필요가 있습니다.

주요 검토 사항은 다음과 같습니다.

대한민국 9위 로펌 대륜(25년 국세청 부가가치세 신고 기준)의 부동산전문변호사는 전세사기 사건에서 계약 체결 과정과 등기부등본, 집주인의 채무 현황, 선순위 권리관계 등을 면밀히 검토하여 사기 혐의 성립 가능성과 대응 방향을 분석합니다.

또한 형사 고소와 보증금 반환청구, 손해배상 청구 등 민사 절차를 함께 검토하며 사건 진행 상황에 맞춰 필요한 법적 조치를 단계적으로 지원합니다.

이외에도 증거조사·디지털포렌식 센터와의 협력을 통해 문자메시지, 카카오톡 대화, 계좌거래 내역, 통화기록 등 관련 자료를 확보·분석하고 이를 바탕으로 집주인의 기망행위와 계약 경위를 입증할 수 있는 증거를 체계적으로 정리합니다.

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