집합건물법 | 아파트 1층 발코니 정원이 공용부지에 해당한다고 본 고등법원의 판결 분석

2026.02.05고병준

집합건물법상 아파트 1층 발코니 정원은 공용부지이기에 1층 거주 세대가 독립적으로 사용할 수 없다는 고등법원의 판결을 분석해보겠습니다.

1. 집합건물법 소송, 자세한 경위는?

집합건물법에 의거해 시설물 철거 청구 소송을 다툰 이들은 아파트 1층 거주자 A씨와 2층 거주자 B씨 였습니다.

서울 방배동의 모 아파트 1층에 거주하던 A씨는 베란다 앞에 있는 정원으로 꾸며진 땅을 단독으로 이용할 수 있다고 주장하면서, 울타리를 친 뒤 데크를 깔아 독립된 야외공간처럼 사용했습니다.

이에 2층 주민 B씨가 A씨를 상대로 공간 철거 및 인도 소송을 제기한 것인데요.

A씨가 해당 정원을 단독으로 점유하면서 각종 시설물을 설치하여 개인 정원을 조성하고 다른 주민들의 출입을 막고 있다고 주장했습니다.

또한, A씨가 공간을 개조하기 전까지 해당 정원 부지는 아파트 관리 직원들의 손을 거쳤으며, 정원의 지하에는 우수 등 배수 시설, 소방 시설 등이 매설되어 있기에 A씨의 단독 사용은 부당하다고 주장했습니다.

반면, A씨는 이미 이 아파트의 설계 당시부터 정원에 존재하던 데크 등을 보수한 것에 불과하며, 정원에 접근하기 위해선 자신의 아파트를 통해서만 갈 수 있으므로 1층 세대 소유자들에게만 제공되는 구조로 설계된 것이라고 반박했습니다.

집합건물법 소송, 관련 법령은?

▣ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조(구분소유자의 권리·의무 등)

① 구분소유자*는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.

② 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축ㆍ개축하는 행위를 하여서는 아니 된다.

* 구분소유자 : 한 동으로 되어 있는 건물 중에서 전체가 아닌 일부분에 대해서도 소유할 수 있는 권리인 ‘구분소유권’을 가진 사람

▣ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조(공용부분의 귀속 등)

① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.

▣ 관련 판례

“이 사건 아파트의 분양 당시 1층 수분양자들에게 1층 전용정원을 설치한다고 한 부분은 이 사건 아파트의 공용부분에 해당하는 것이어서 1층 입주자들의 독점적이고 배타적인 사용이 사실상 불가능한 것”

- 서울중앙지방법원 2005. 12. 27. 선고 2005가합 45433 판결

▣ 관련 공정위의 판단

‘1층 세대의 사생활 보호를 위하여 “갑”이 제공하는 1층 세대 전용정원에 대하여 “을”은 이의를 제기하지 아니한다.’라고 규정한 아파트 공급계약서의 약관조항에 대하여, “입주민 전체의 공유대지인 1층 정원에 대하여 1층 입주민에게만 전용으로 대지권을 인정하고 다른 입주세대에게는 인정하지 않고 있는 바, 이는 고객인 1층외 수분양자에 대하여 부당하게 불리한 약관조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당하여 무효”

- 공정거래위원회 2003약제1865

2. 집합건물법 소송, 법원의 판단은?

집합건물법과 관련하여 1심은 B씨의 손을 들어주어 A씨에게 개인적으로 설치한 데크, 울타리를 철거하라고 판결했습니다.

1심을 판결한 지방법원은 A씨가 설치한 시설물이 적법한 절차 없이 임의로 설치된 것이고 이로 인해 해당 정원에 대한 외부인의 출입이 통제되는 등 A씨가 정원을 배타적으로 점유·사용할 수 있게 됐다고 설명했습니다.

또한, 입주세대들의 60%를 훨씬 넘는 세대들이 해당 시설물 철거에 동의하고 있으며, 시설물이 철거된다면 아파트 관리를 위해 정원에 매설된 배관 등에 대한 접근이 용이하게 되고, 공용부분인 도로와 아파트 내 다른 정원과 연결되어 다른 구분소유자들이 기존보다 더 넓은 공간을 이용하게 될 수 있다는 점을 판결 근거로 덧붙였습니다.

2심도 1심 판단이 옳다고 판단해 A씨의 항소를 기각했습니다.