CONTENTS
- 1. 회사부도 | 환급 대신 ‘분양이행’ 선택 증가
- - 시공사 부도로 공사 중단된 사례
- 2. 회사부도 | 건설 산업 부도 리스크 구조
- - 건설기업이 점검해야 할 재무 대응 전략
- 3. 회사부도 | 건설기업 위기 대응을 위한 종합 법률 자문
1. 회사부도 | 환급 대신 ‘분양이행’ 선택 증가
회사부도는 기업이 채무를 정상적으로 상환하지 못해 지급불능 상태에 이르는 상황을 의미합니다.
특히 건설업에서는 프로젝트 금융(PF), 공사비 상승, 미분양 증가 등 외부 환경 변화에 따라 현금흐름이 급격히 악화될 경우 회사부도로 이어질 가능성이 높습니다.
건설사 부도 이후 주택 분양계약자들이 보이는 대응 방식에도 변화가 나타나고 있습니다.
최근 건설사 파산이나 부도로 아파트 공사가 중단된 경우 주택도시보증공사(HUG)로부터 현금을 환급받기보다 공사 재개를 통한 ‘분양이행’을 선택하는 계약자들이 증가하는 것으로 나타났습니다.
이는 환급받은 분양대금만으로는 동일 지역에서 비슷한 수준의 주택을 다시 마련하기 어려워졌기 때문입니다.
결국 입주 지연을 감수하더라도 공사를 재개해 ‘내 집’을 확보하려는 계약자들이 늘어나면서 보증이행 방식이 ‘환급이행’에서 ‘분양이행’으로 이동하는 흐름이 나타나고 있습니다.
실제로 HUG의 보증이행 현황 자료에 따르면 2025년 분양이행 결정 물량은 730가구로 전년 185가구 대비 약 4배 증가했습니다.
반면 현금 환급 방식인 환급이행 물량은 2024년 571가구에서 2025년 427가구로 감소했습니다.
또한 과거에는 분양이행 사례가 대구 등 일부 지방에 집중됐지만 2025년에는 경기도에서만 368가구가 포함되며 수도권까지 확대된 것으로 나타났습니다.
이 같은 변화의 배경에는 급격히 상승한 건설 공사비가 있습니다.
한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수는 최근 3년간 20% 이상 상승하며 역대 최고치를 기록했습니다. 서울과 수도권 주요 정비사업에서는 평당 공사비가 1,000만 원 수준까지 올라 사업 부담이 크게 늘어난 상황입니다.
이 때문에 분양계약자들은 환급금을 받아도 현재 시장에서 동일한 수준의 주택을 마련하기 어렵다고 판단하고 ‘실물 자산 사수’ 전략으로 분양이행을 선택하는 경우가 늘고 있다는 분석이 나옵니다.
다만 실제 보증이행 방식이 확정되기까지는 상당한 시간이 걸립니다.
2024년 말 기준 환급이나 분양 방식이 결정되지 않은 미확정 사고 사업장은 4561가구로 최근 4년 중 가장 많은 규모를 기록했습니다.
또한 승계 시공사를 찾는 과정이 길어질수록 금융비용과 입주 지연 부담이 계약자들에게 전가될 가능성도 제기되고 있습니다.
시공사 부도로 공사 중단된 사례
건설사 부도가 실제 사업 지연으로 이어지는 사례도 나타나고 있습니다.
충남 서천특화시장 재건축 사업은 시공사인 해유건설이 법정관리 상태에 들어가면서 계약이 해지되고 공사가 중단됐습니다.
이 사업은 총사업비 419억 원 규모로 설계·시공 일괄 방식(턴키)으로 추진됐으며 2024년 착공했지만 시공사 부도로 수개월째 공사가 중단된 상태입니다.
당초 준공 목표는 2027년 4월이었으나 새로운 시공사를 다시 선정할 경우 2028년까지 준공이 지연될 가능성이 제기되고 있습니다.
특히 해당 사업은 2024년 대형 화재로 전소된 전통시장을 재건축하는 사업으로 지역 상인들이 임시시설에서 영업을 이어가고 있는 상황입니다.
상인들은 생계 위기를 호소하며 피해 대책 마련을 요구했지만 사업 주체인 지방자치단체와 공공기관은 구체적인 보상 방안을 제시하지 못하고 있는 상황입니다.
이처럼 건설사 부도는 단순히 기업의 경영 문제에 그치지 않고 지역 경제와 이해관계자들에게 광범위한 영향을 미칠 수 있다는 점에서 산업 전반의 리스크 요인으로 지적되고 있습니다.
2. 회사부도 | 건설 산업 부도 리스크 구조
건설업에서 회사부도가 발생하는 주요 원인은 다음과 같습니다.
- 공사비 급등
- 부동산 경기 침체
- 프로젝트 금융(PF) 부담
- 장기 공사 프로젝트 구조
- 미수 공사대금 증가
특히 건설업은 대규모 선투자 구조로 사업이 진행되기 때문에 자금 흐름이 한 번 막히면 기업 전체 재무 구조가 급격히 악화될 수 있는 산업입니다.
건설기업이 점검해야 할 재무 대응 전략
최근 사례는 건설업에서 회사부도가 단순한 개별 기업의 문제가 아니라 산업 구조와 금융 환경이 결합된 구조적 위험이라는 점을 보여줍니다.
따라서 건설기업은 위기가 발생한 이후 대응하기보다 재무 구조 악화 초기 단계에서 리스크 관리 전략을 마련하는 것이 중요합니다.
건설기업 재무 리스크 관리 전략
| 관리 영역 | 주요 관리 방법 | 건설기업 유의사항 | 변호사 조력 전략 |
|---|---|---|---|
| 공사비 관리 | 원자재 가격 상승 대응 | 철근·시멘트 등 자재 가격 상승 시 사업성 급격히 악화 가능 | · 원자재 공급 계약 검토 및 가격 변동 조항 설계 · 자재 공급 중단·지연 시 분쟁 대응 전략 수립 |
| 자금 조달 구조 | PF 대출 및 금융비용 점검 | 금리 상승 및 분양 지연 시 PF 상환 부담 확대 | · PF 대출 계약상 기한이익상실(EOD) 조항 분석 · 금융기관 채무 조정 협상 및 채권단 대응 전략 자문 |
| 프로젝트 관리 | 사업별 수익성 분석 | 저수익 사업장 증가 시 기업 전체 재무구조 악화 가능 | · 부실 프로젝트 구조 진단 · 사업 중단·사업권 이전 등 구조조정 법률 검토 |
| 계약 구조 관리 | 시공 계약 및 하도급 계약 검토 | 공사 중단 또는 계약 해지 발생 시 손실 확대 가능 | · 도급·하도급 계약 검토 · 공사 중단 시 손해배상 및 계약 분쟁 대응 |
| 투자 유치 전략 | 신규 투자자 및 시공사 확보 | 부도 이후 사업 정상화의 핵심 요소 | · M&A 또는 시공권 이전 거래 구조 설계 · 투자 계약 및 기업 인수 협상 자문 |
| 구조조정 전략 | 자산 매각 및 사업 구조 개편 | 재무 위기 상황에서 신속한 구조조정 필요 | · 자산 매각 · 사업부 분리 매각 · 기업회생 절차 또는 워크아웃 검토 · 위기 대응 법률 자문 |
3. 회사부도 | 건설기업 위기 대응을 위한 종합 법률 자문
건설사 회사부도는 재무 문제를 넘어 공사 계약 해지, 하도급 분쟁, 분양보증 사고, PF 금융 문제 등 다양한 법적 리스크를 동반합니다.
특히 건설 프로젝트는 계약 구조가 복잡하고 이해관계자가 많기 때문에 채권자 협상, 사업 구조 조정, 투자 유치 전략 등을 종합적으로 검토한 대응이 필요합니다.
법무법인 대륜의 건설전문변호사, 도산전문변호사, 기업전문변호사는 건설기업의 재무 구조와 계약 관계를 분석하여 기업회생, 구조조정, 채권자 협상 등 기업 상황에 맞는 대응 전략을 제시하고 있습니다.
또한 건설 프로젝트에서 발생할 수 있는 공사 계약 분쟁, PF 금융 문제, 투자 유치 및 사업 정상화 전략에 대한 종합적인 법률 자문을 제공합니다.
건설기업의 재무 위기가 심화되기 전에 선제적인 대응 전략을 마련하는 것이 회사부도로 이어질 가능성을 낮추는 중요한 방법이 될 수 있습니다.
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