1) 평택법률사무소가 말한 임대차계약 중 '묵시적갱신'이란?민법 제639조(묵시의 갱신)①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다. '임대차계약을 해지하겠다'는 직접적인 말이나 행동을 하지 않는 결과로 이전과 동일한 계약내용으로 계약을 연장하는것을 묵시의갱신이라고 말합니다.여기서 '상당한 기간'이란 주택임대차보호법 제6조 제1항을 참고로 할 수 있습니다.주택임대차보호법제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 2) 평택법률사무소가 살펴본 묵시적 갱신의 해지주택임대차보호법제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약이 해지)① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 만약 전세나 월세 등의 임대차계약에 대한 묵시적 갱신이 이뤄진 후 임차인이 계약해지를 원한다면 최소 3개월 전에 임대인에게 이야기해주어야 합니다.예를 들어서 묵시적 갱신이 이뤄진 후 임차인이 임대인에게 계약해지 주장 후 2주만에 퇴거하였다 해도 법률에 의거 정상적인 계약해지일은 통고 후 3개월이 되는날이므로 그 전에 보증금반환을 요구할 수 없으며, 해당 기간동안의 월차임이나 관리비를 부담해야 합니다. 3) 계약갱신청구권과는 별개정당한 사유가 없다면 임차인의 개약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있으며, 이를 주택임대차보호법에서는 계약갱신요구권이라 말합니다. (세간에서는 '계약갱신청구권'이라는 표현을 더 많이 사용하고 있습니다.)계약갱신요구권은 1회에 한해서 행사할 수 있도록 하는데, 묵시적 계약을 한 때에는 계약갱신요구권을 사용하지 않은 것으로 봅니다.즉, 묵시적 갱신으로 2년 거주 후 임대인이 계약해지를 요구할 때 임차인은 계약갱신요구권을 주장할 수 있습니다.임대차계약해제, 전세금반환소송 등을 제기하기 전에 위와 같은 주의사항을 살펴 소를 제기할 수 있는 상황인지 검토해보시길 바랍니다.
